Podatek od sprzedaży działki – ile wynosi? Kiedy nie trzeba go płacić?
Sprzedaż działki może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego, ale nie zawsze. W zależności od tego, kiedy i jak została nabyta, czy była wykorzystywana na cele mieszkaniowe oraz w jaki sposób sprzedający rozporządzi uzyskanymi środkami – możliwe jest częściowe lub całkowite uniknięcie opodatkowania. Ile wynosi podatek od sprzedaży działki, kiedy trzeba go zapłacić, a kiedy można skorzystać z ulg? Odpowiadają eksperci Podatnik.info.
Spis treści
- Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży działki?
- Podatek od sprzedaży działki przed upływem 5 lat
- Sprzedaż działki po 5 latach – czy trzeba płacić podatek?
- Jak obliczyć wysokość podatku?
- Jak legalnie uniknąć podatku od sprzedaży działki?
- Podsumowanie: podatek od sprzedaży działki krok po kroku
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży działki?
Podatnicy planujący zbycie nieruchomości mają często wątpliwości dotyczące kwestii: sprzedaż działki a podatek. Obowiązek zapłaty podatku dochodowego wynika z przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2024 poz. 226). Dotyczy on osób, które zbyły nieruchomość (w tym działkę) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyły lub wybudowały.
Jeżeli planujesz sprzedaż działki ROD, więcej informacji na temat obowiązujących przepisów znajdziesz w artykule: https://www.podatnik.info/publikacje/podatek-od-sprzedazy-dzialki-rod-co-musisz-wiedziec,63772e
Podatek od sprzedaży działki – podstawowe zasady
Jeśli sprzedaż działki nastąpiła przed upływem 5 lat, należy ją zgłosić w zeznaniu PIT-39 i zapłacić 19% podatku od dochodu (a nie przychodu). Dochód oblicza się jako różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększonymi o ewentualne koszty uzyskania przychodu (na przykład prowizje, notariusz).
Podatek od sprzedaży działek budowlanych
Sprzedaż działek budowlanych podlega takim samym zasadom opodatkowania, jak każda inna działka. Jednak, jeżeli ma charakter cykliczny lub dotyczy podzielonego terenu w celu zysku, urząd skarbowy może uznać ją za działalność gospodarczą. W takiej sytuacji mają zastosowanie inne przepisy (PIT, VAT i ZUS), a nie standardowy podatek od sprzedaży działki.
Podatek od sprzedaży działki przed upływem 5 lat
Najwięcej pytań dotyczy sytuacji sprzedaży działki przed upływem 5 lat. W takim przypadku, co do zasady, powstaje obowiązek podatkowy. Są jednak pewne wyjątki i ulgi, dzięki którym podatek od sprzedaży działki przed upływem 5 lat przestaje być wymagany.
Kiedy liczy się 5 lat od nabycia?
Okres 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki. Oznacza to, że jeśli działka została kupiona 10 stycznia 2020 roku, to 5-letni okres liczony jest od końca 2020 roku, czyli upływa z końcem 2025 roku. Jeżeli podatnik zdecyduje się w 2026 roku na sprzedaż działki, podatek nie będzie już dla niego obowiązkowy.
Jakie są wyjątki?
Jak wspomnieliśmy, podatek od sprzedaży działki przed upływem 5 lat nie zawsze będzie obowiązkowy. Wyjątek dotyczy na przykład dziedziczenia. W przypadku spadku 5-letni okres liczy się od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, nie przez spadkobiercę. Dzięki temu podatnik może być zwolniony z podatku nawet przy sprzedaży tuż po odziedziczeniu działki – jeśli tylko zmarły posiadał ją ponad 5 lat.
Sprzedaż działki po 5 latach – czy trzeba płacić podatek?
Jeżeli od końca roku, w którym nabyto działkę, upłynęło 5 lat, sprzedaż nie powoduje powstania dochodu podlegającego opodatkowaniu. W praktyce oznacza to, że:
- nie obowiązuje podatek od sprzedaży działek budowlanych,
- nie składa się PIT-39 (chyba że zbycie dotyczyło majątku współwłasnościowego – wtedy można wykazać brak dochodu).
Jak obliczyć wysokość podatku?
Podatek od sprzedaży działki wynosi 19% od dochodu. Dochód to przychód (czyli cena sprzedaży), pomniejszony o koszty nabycia oraz inne koszty związane ze sprzedażą.
Do kosztów można zaliczyć między innymi:
- cenę zakupu działki (z aktu notarialnego),
- opłaty notarialne i sądowe,
- prowizję pośrednika nieruchomości,
- koszty uzbrojenia działki, ogrodzenia.
Kiedy można skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Jeśli środki ze sprzedaży działki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż – podatnik może skorzystać z tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Szczegółowe informacje o tym, jak ominąć podatek od sprzedaży działki w ten sposób, znajdują się w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Ulga przysługuje między innymi wtedy, gdy pieniądze zostaną wydane na:
- zakup domu lub mieszkania,
- zakup działki pod budowę,
- budowę, rozbudowę lub remont własnego lokum,
- spłatę kredytu hipotecznego (zaciągniętego przed sprzedażą działki).
Jak legalnie uniknąć podatku od sprzedaży działki?
Choć sprzedaż działki może wiązać się z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego, ustawodawca przewidział kilka legalnych możliwości zwolnienia z tego obowiązku. Kluczem jest znajomość terminów, przeznaczenie środków i odpowiednia dokumentacja. Poniżej omawiamy najważniejsze i najczęściej wykorzystywane sposoby.
Najprostszym i najpewniejszym sposobem uniknięcia podatku od sprzedaży działki jest sprzedaż po upływie 5 pełnych lat kalendarzowych od roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
Jeśli działka została kupiona w lipcu 2019 roku, 5-letni okres liczony jest od 31 grudnia 2019 roku. Oznacza to, że sprzedaż po 1 stycznia 2025 roku będzie już wolna od podatku. W takiej sytuacji nie trzeba składać zeznania PIT-39 ani dokumentować przychodu czy kosztów.
Przeznaczenie środków a zwolnienie z podatku
Jeżeli sprzedaż działki nastąpiła przed upływem 5 lat, nadal można uniknąć zapłaty podatku, jeśli dochód zostanie w ciągu 3 lat przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. To tzw. ulga mieszkaniowa, z której mogą skorzystać osoby fizyczne.
Na co można przeznaczyć środki?
- zakup domu, mieszkania lub spółdzielczego prawa do lokalu,
- zakup działki pod budowę domu,
- budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego,
- spłatę kredytu hipotecznego (pod warunkiem że był zaciągnięty przed sprzedażą działki).
Warto pamiętać, że środki należy wydać w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. W zeznaniu PIT-39 trzeba zadeklarować wysokość przychodu oraz kwotę, którą planuje się przeznaczyć na cele mieszkaniowe.
Jeśli działka została odziedziczona, 5-letni termin liczony jest od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę. Dzięki temu możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia wcześniej.
Podsumowanie: podatek od sprzedaży działki krok po kroku
Jeżeli podatnik ma wątpliwości dotyczące kwestii sprzedaż działki a podatek, powinien pamiętać:
- podatek od sprzedaży działki 19% dotyczy zbycia przed upływem 5 lat od nabycia (liczonego od końca roku kalendarzowego),
- wyjątkiem, kiedy podatek od sprzedaży działek budowlanych nie obowiązuje, są przypadki dziedziczenia lub przeznaczenia środków na własne cele mieszkaniowe,
- podatek od sprzedaży działki po 5 latach nie obowiązuje, a tym samym podatnik nie musi składać zeznania PIT-39,
- warto znać swoje prawa i skorzystać z ulg przewidzianych w ustawie o PIT.
Jeżeli masz dodatkowe wątpliwości, jak ominąć podatek od sprzedaży działki, możesz skorzystać z pomocy ekspertów Podatnik.info. Każdy użytkownik naszego darmowego programu Podatnik.info zyskuje możliwość zadania dowolnego pytania specjalistom ds. prawa podatkowego. Ponadto w okresie rozliczenia deklaracji PIT zapewniamy trzy rozwiązania, które umożliwią dopełnienie formalności nawet w 5 minut!
