Ulga budowlana 2025

2024-01-19 Aktualizacja: 2025-11-27

W polskim systemie podatkowym funkcjonuje wiele możliwości odliczeń (tzw. ulgi podatkowe). Jedną z nich jest ulga budowlana, dzięki której można odliczyć koszty poniesione na własne cele mieszkaniowe (w zakresie dozwolonym przez prawo). W tym artykule omawiamy szczegółowo co można odliczyć w ramach ulgi, ile pieniędzy można zaoszczędzić oraz komu przysługuje ulga budowlana. Zapraszamy do czytania!

Spis treści:

· Czym jest ulga budowlana?

· Ulga budowlana — rodzaje

· Ulga budowlana na zasadzie praw nabytych

· Odliczenia od podatku w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej

· Komu przysługuje ulga budowlana?

· Duża ulga budowlana — kiedy wygasa prawo do skorzystania?

· Ulga na kasę mieszkaniową

· Wydatki na cele mieszkaniowe

· Ulga na kasę mieszkaniową a duża ulga budowlana

· Ulga termomodernizacyjna

· Jak odliczyć ulgę budowlaną?

· Współwłasność budynku mieszkalnego a rozliczenie w ramach ulgi budowlanej

· Podsumowanie

· FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Czym jest ulga budowlana?

Ulga budowlana to forma preferencji podatkowej, która umożliwia zmniejszenie zobowiązań podatkowych poprzez odliczenie wydatków związanych z inwestycjami budowlanymi lub remontowymi. Może obejmować koszty wykończenia lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie tytułu prawnego lub przystosowania innych pomieszczeń na cele mieszkalne. Aby skorzystać z ulgi, konieczne jest posiadanie odpowiedniej dokumentacji oraz prawidłowe wypełnienie zeznania podatkowego. Przy spełnieniu wymagań formalnych, ulga może znacząco obniżyć koszty poniesionych inwestycji budowlanych.

Ulga budowlana — rodzaje

Ulga budowlana to pojęcie szerokie, które uwzględnia takie rodzaje odliczeń podatkowych jak:

• ulga remontowa,

• ulga na budowę nieruchomości w celu najmu,

• tzw. duża ulga budowlana,

• ulga na kasę mieszkaniową,

• ulga termomodernizacyjna,

• ulga na zabytki.

Należy pamiętać, że nie zawsze można odliczyć ulgę z wydatków bieżących. Część z ulg funkcjonowała w latach (ogółem) 1992–2005. Choć zmiana ustawy je zniosła, ci podatnicy, którzy mieli do niej ówcześnie prawo, nadal mogą ją odliczyć od podatku lub przychodu. Ulgi takie jak remontowa lub duża ulga budowlana funkcjonują na zasadzie praw nabytych.

Ulga budowlana na zasadzie praw nabytych

O co chodzi z prawami nabytymi? To sytuacja, w której ulga istniała, ale z powodu zmiany prawa przestała obowiązywać. Niemniej, jeśli podatnik nabył prawa do skorzystania z niej w latach funkcjonowania ulgi, nadal może ją odliczyć. Istnieje jednak kilka warunków, które należy najpierw spełnić.

Ulga przysługuje, jeśli:

• podatnik poniósł w tym okresie koszty na własne potrzeby mieszkaniowe (kupno materiałów budowlanych, gruntu, nieruchomości czy remont),

• pozostały nieodliczone kwoty, a więc wydatki budowlane nie znalazły pokrycia w dochodach podatnika w latach istnienia ulgi — wydatki były po prostu większe niż ówczesne dochody w ciągu roku,

• podatnik ma odpowiednie dokumenty świadczące o poniesionych wydatkach budowlanych — np. dowody zakupu,

• podatnik nie rozliczył całości przysługującej mu zaległej ulgi.

Jeśli powyższe warunki są spełnione, podatnik może wnioskować do Urzędu Skarbowego o zaległe ulgi budowlane w każdym kolejnym roku podatkowym, aż do całkowitego odliczenia.

Odliczenia od podatku w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej

To kolejna, nieistniejąca już dziś ulga budowlana, z której skorzystać można na zasadzie praw nabytych. Funkcjonowała ona w latach 1992 – 2003 i nie pozwalała na korzystanie z ulgi odsetkowej. PomMimo tego, to dość szeroki rodzaj ulgi budowlanej. Pozwalała ona odliczyć od podatku dochodowego wiele typów wydatków budowlanych, chociażby:

• zakup gruntu, odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania pod budowę budynku mieszkalnego,

• budowę budynku mieszkalnego,

• zakup już istniejącego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, będącego dotąd własnością gminy lub przedsiębiorcy zajmującego się budową lokali mieszkaniowych,

• rozbudowę lub nadbudowę budynku mieszkalnego, o ile służyły one celom mieszkaniowym,

• przystosowanie do celów mieszkalnych (czyli przebudowę) strychu, suszarni czy innego pomieszczenia, o ile przystosowanie odbyło się przed zasiedleniem lokalu,

• remont i modernizację budynku lub lokalu mieszkalnego, pod warunkiem posiadania tytułu prawnego i wpłaty na fundusz remontowy spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Te powstawały na podstawie odrębnych przepisów – art. 27a ust.1 pkt 1 ustawy o PIT, w brzmieniu funkcjonującym do 1 stycznia 2002 r.

Odliczyć można też kwotę wkładu mieszkaniowego zaliczonego jako wkład budowlany

Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa przeniosła własność lokalu mieszkalnego na rzecz członka spółdzielni, można odliczyć też wkład budowlany lub mieszkaniowy. Chodzi o nadwyżkę ponad kwotę wkładu mieszkaniowego, który spółdzielnia zaliczyła jako wkład budowlany.

Nie należy mylić dużej ulgi budowlanej ze zwrotem VAT na materiały budowlane

Ważne, aby nie pomylić zaległej dużej ulgi budowlanej (lub jakiejkolwiek innej) ze zwrotem podatku VAT uiszczonego przy zakupie materiałów budowlanych. To inny rodzaj odliczeń podatkowych. Nie uwzględnia się jej w zeznaniu podatkowym, lecz w druku VZM-1.

Komu przysługuje ulga budowlana?

Z dużej ulgi podatkowej skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy w latach 1992 – 2001 dokonali jednej z wymienionych wcześniej inwestycji budowlanych oraz o ile ich ówczesne dochody były niższe niż kwota przysługującej ulgi. Dużą ulgę podatkową można odliczać rokrocznie aż do całkowitego odliczenia na zasadach określonych w odpowiadającej ustawie.

Duża ulga budowlana — kiedy wygasa prawo do skorzystania?

Istnieje kilka okoliczności, w których podatnik traci możliwość odliczenia wydatków poniesionych na budowę, remont lub zakup mieszkania, lub domu. Dzieje się tak, gdy:

• podatnik wycofał wkład ze spółdzielni mieszkaniowej, uprzednio odliczając ulgę,

• podatnik zmienił przeznaczenie lokalu z mieszkalnego na użytkowy, uprzednio odliczając ulgę,

• podatnik zbył grunt nabyty pod zabudowę,

• podatnik zbył prawa wieczystego użytkowania gruntu,

• podatnik zwyczajnie odliczył całą należną mu ulgę.

Ulga na kasę mieszkaniową

To kolejna zlikwidowana, ale możliwa od odliczenia ulga. Dotyczy ona tych podatników, którzy oszczędzali na tylko jednym rachunku oszczędnościowo-kredytowym i tylko w jednym banku prowadzącym kasę mieszkaniową. Odliczana jest na podstawie odrębnych przepisów — ważna jest tutaj ustawa o PIT.

Odliczyć od podatku można kwoty wpłaconych oszczędności aż do momentu, który ustalony był w umowie o kredyt kontraktowy przed 1 stycznia 2002 r. Maksymalnie odliczyć można 30% wydatków, pod warunkiem, że zaoszczędzone pieniądze na rachunku oszczędnościowo-kredytowym zostały wykorzystane tylko na cele mieszkaniowe — budowa, przebudowa czy uzyskanie mieszkania od spółdzielni. Ulga przestaje przysługiwać, gdy:

• podatnik wycofał oszczędności z kasy mieszkaniowej przed ustalonym okresem oszczędzania lub po tym okresie, gdy środki wykorzystywane są na cele inne niż budowlane,

• podatnik przeniósł uprawnienia do rachunku oszczędnościowo-kredytowego na rzecz dowolnej osoby, z wyjątkiem swoich lub przysposobionych dzieci.

Wydatki na cele mieszkaniowe

Wydatki na tzw. cele mieszkaniowe powinny być zawsze odpowiednio udokumentowane. Według ustawy do takich wydatków możemy zakwalifikować następujące czynności:

1. zakup gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,

2. budowę budynku mieszkalnego,

3. wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej, z wyjątkiem wkładu wynikającego z przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

4. zakup budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od osób, które wybudowały ten budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

5. nadbudowę i rozbudowę budynku na cele mieszkalne,

6. przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne,

7. remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,

8. poniesione wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

Ulga na kasę mieszkaniową a duża ulga budowlana

Te dwa rodzaje ulg kolidują ze sobą. Oznacza to, że nie można korzystać z obu naraz. Ci podatnicy, którzy już odliczyli dużą ulgę budowlaną, nie mogą odliczać dochodu odsetek od kredytu, który zaciągnęli na własne potrzeby mieszkaniowe. Można zmienić rodzaj ulgi, lecz najpierw dotychczasową otrzymaną trzeba zwrócić.

Ulga termomodernizacyjna

Tym razem chodzi o ulgę, która nie jest reliktem przeszłości, lecz funkcjonuje obecnie. Przy jej pomocy, można obniżyć koszty budowy i modernizacji nieruchomości mieszkalnej i zaoszczędzić na jej ociepleniu. Ulga termomodernizacyjna działa od 1 stycznia 2019 roku. Dzięki niej możliwe jest odliczenie od podstawy podatku kosztów, które wymagane były do poniesienia podczas realizacji przedsięwzięcia termomodernizacjnego budynku. W przypadku ryczałtowców będzie to przychód. Co ważne — ulga ta działa z myślą o domach jednorodzinnych. Odliczyć można wszystkie koszty remontowe — głównie te, które służyły poprawie ocieplenia budynku i oszczędzania energii cieplnej. Na przykład, wymiana okiennej stolarki, wymiana drzwi czy montaż paneli fotowoltaicznych mogą zostać objęte tą ulgą. Należy tylko wykazać, że wydatki poniesione zostały właśnie na ten cel — zarówno ze swoich, jak i pożyczonych pieniędzy.

Jak odliczyć ulgę budowlaną?

Wymienione ulgi budowlane odliczyć można przy okazji składania zeznania podatkowego. Są to odpowiednio PIT-36, PIT-37 i PIT-28. Ważne, aby wypełnić załącznik PIT-D, konkretnie służy temu pozycja 19 — Odliczenia, które nie znalazły pokrycia w przychodzie/dochodzie za lata ubiegłe.

Podstawą do ustalenia wysokości odliczenia są dokumenty dowodzące wydatków poniesionych na cele budowlane lub remontowe — umowy, faktury, paragony, rachunki. Nie wszystkie trzeba dołączać do zeznania podatkowego, ale należy je przechowywać na wypadek ewentualnej kontroli. Urząd Skarbowy zwraca należną kwotę w okresie około 4 miesięcy od dnia złożenia kompletnego wniosku. W przypadku złożenia formularza PIT elektronicznie na zwrot czekamy jedynie 45 dni.

Ulga na zabytki

W 2025 roku ulga na zabytki nie obejmuje już odliczeń za zakup nieruchomości będących zabytkami. Oznacza to, że prawo do ulgi zależy od daty zakupu nieruchomości – jeśli akt notarialny nabycia został sporządzony przed 2023 rokiem, podatnik wciąż może skorzystać z ulgi na zasadzie praw nabytych.

Natomiast wciąż można korzystać z ulgi na zabytki w zakresie odliczenia 50% wydatków poniesionych na prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane dotyczące zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków.

Warunki skorzystania z ulgi w 2025 roku:

• Uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku nieruchomym.

• Poniesienie wydatków na prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane.

• Uzyskanie zaświadczenia wojewódzkiego konserwatora zabytków potwierdzającego wykonanie prac lub robót.

Ulga ta pozwala na znaczące obniżenie kosztów związanych z utrzymaniem i renowacją zabytkowych nieruchomości, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymogów formalnych.

Ulga odsetkowa

Prawo do skorzystania z odliczenia jakim jest ulga odsetkowa przysługuje osobom, które zaciągnęły kredyt na cele mieszkaniowe w okresie od 1 stycznia 2002 roku do 31 grudnia 2006 roku (lub 1 stycznia 2007 r. w zależności od daty spełnienia warunków). Kredyt ten musiał być przeznaczony na:

• Budowę domu mieszkalnego.
• Nabycie budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
• Przebudowę budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne.

Ulga odsetkowa przysługuje do czasu spłaty kredytu lub do upływu terminu spłaty określonego w umowie kredytowej zawartej przed 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2027 r.

Z możliwości odliczenia odsetek nie mogą skorzystać podatnicy, którzy wcześniej skorzystali z innych preferencji podatkowych związanych z mieszkaniem, a mianowicie:

• Dokonali już odliczeń w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej.
• Skorzystali z ulgi z tytułu systematycznego oszczędzania na koncie w kasie mieszkaniowej.

Ponadto, ulga nie przysługuje w przypadkach, gdy:

• Odsetki zostały uprzednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodu (KUP).
• Podatnikowi zwrócono zapłacone odsetki w jakiejkolwiek formie.

Wysokość kwoty podlegającej odliczeniu jest ograniczona. Istnieje ustawowy limit odliczenia – na przykład, w 2024 roku limit ulgi odsetkowej wynosi 374 290 PLN. Odliczenia dokonuje się od podstawy opodatkowania w corocznym zeznaniu podatkowym, składanym na formularzach PIT-37, PIT-36, PIT-28. Niezbędne będzie także wypełnienie i dołączenie załącznika PIT/D.

Kluczowym wymogiem jest posiadanie dokumentacji potwierdzającej poniesienie wydatków, czyli zaświadczenia wydanego przez bank o wysokości faktycznie zapłaconych odsetek. Odliczeniu podlegają również odsetki zapłacone w związku z zaciągnięciem:

• Kredytu refinansowego na spłatę pierwotnego kredytu mieszkaniowego.
• Każdego kolejnego kredytu zaciągniętego w celu spłaty wcześniejszego kredytu mieszkaniowego lub kredytu refinansowego.

Współwłasność budynku mieszkalnego a rozliczenie w ramach ulgi budowlanej

W przypadku współwłasności budynku mieszkalnego każdy ze współwłaścicieli ma prawo do odliczenia wydatków w ramach ulgi budowlanej proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości. Jeżeli współwłaścicielami są małżonkowie, mogą oni skorzystać z ulgi niezależnie od siebie, co pozwala na podwojenie limitu odliczenia. Warunkiem jest jednak posiadanie odpowiedniej dokumentacji potwierdzającej poniesione wydatki oraz poprawne uwzględnienie ich w indywidualnych zeznaniach podatkowych.

Podsumowanie

Ulga budowlana to preferencja podatkowa, która pozwala na odliczenie wydatków związanych z inwestycjami budowlanymi lub remontowymi, istotnie zmniejszając koszty poniesione przez podatnika. Choć zakres ulgi oraz jej szczegóły zależą od rodzaju inwestycji i obowiązujących przepisów, jej celem jest wspieranie właścicieli nieruchomości w realizacji prac budowlanych, wykończeniowych i adaptacyjnych. Aby skorzystać z ulgi, konieczne jest spełnienie określonych wymogów formalnych oraz odpowiednie udokumentowanie wydatków w rocznym zeznaniu podatkowym. Dzięki temu ulga budowlana pozostaje atrakcyjnym narzędziem wspierającym rozwój i modernizację nieruchomości.

Ocena artykułu:

(4.7/5), głosów: 303