Podatek od pustostanów
Wprowadzenie nowego podatku od pustostanów budzi wątpliwości zarówno wśród właścicieli nieruchomości, jak i samych mieszkańców. Ten instrument fiskalny ma przeciwdziałać zjawisku pustych mieszkań, które - nieużytkowane i niewynajmowane - przyczyniają się do ograniczenia podaży mieszkań na rynku. Rząd zapowiada, że takie rozwiązanie mogłoby przynieść zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych, a w dłuższej perspektywie także zwiększenie podaży mieszkań w dużych miastach.
Z założenia ma to pomóc samorządom w poprawie sytuacji mieszkaniowej i zapewnić dodatkowe wpływy do budżetu miasta. Jednak, jak wynika z dotychczasowych analiz, podatek od pustostanów budzi wątpliwości i wymaga doprecyzowania m.in. w zakresie definicji pustostanu, okresu jego nieużytkowania oraz sposobu opodatkowania.
Spis treści:
- Czym jest pustostan?
- Jak działa podatek od pustostanu?
- Możliwe korzyści z wprowadzenia podatku od pustostanów
- Czy podatek od pustostanów zostanie wprowadzony w Polsce w najbliższym czasie?
- Czy właściciele wynajmujący mieszkania muszą się obawiać nowych przepisów?
- Podatek katastralny - czy zostanie wprowadzony?
- Jak duży jest problem pustych mieszkań w Polsce?
- FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czym jest pustostan?
Definicja tego pojęcia nie została jeszcze określona w polskim prawodawstwie. Pustostanem nazywa się lokal lub budynek, który pozostaje niezamieszkany i niewykorzystywany w celach mieszkaniowych lub działalności gospodarczej. Takie trwałe pustostany są coraz częstszym problemem w dużych miastach, gdzie nieruchomości często traktowane są jako lokata kapitału lub sposób na zabezpieczenie oszczędności - niekoniecznie z zamiarem ich użytkowania.
W praktyce oznacza to, że lokale stojące puste przez dłuższy czas nie przynoszą korzyści ani miastu, ani mieszkańcom. Co więcej, mogą przyczyniać się do degradacji infrastruktury miejskiej i obniżenia atrakcyjności okolicy. Warto dodać, że inne gminy w Europie wprowadzają podobne mechanizmy, aby wymusić aktywizację rynku i ograniczyć spekulacyjne cele inwestycyjne właścicieli.
Gminy wolą śledzić sytuację i reagować lokalnie, niż wprowadzać uniwersalne przepisy, co pokazuje różne podejście do problemu pustostanów w zależności od skali i potrzeb społeczności.
Jak działa podatek od pustostanu?
Podatek od pustostanów ma być nakładany na właścicieli nieruchomości, które nie są wykorzystywane przez określony czas - najczęściej kilka miesięcy. W zależności od przyjętych zasad, stawka właściwa mogłaby być stała lub rosnąca wraz z długością okresu nieużytkowania. Takie rozwiązanie stosuje się już w niektórych krajach europejskich, gdzie celem jest zwiększenie podaży mieszkań oraz ograniczenie spekulacyjnych działań inwestorów i deweloperów.
Stanowiska ministerstwa w tej sprawie są ostrożne - podkreślają konieczność opracowania szczegółowych zasad opodatkowania oraz mechanizmów weryfikacji, które lokale faktycznie stanowią trwałe pustostany.
Jednocześnie eksperci wskazują, że taki podatek mógłby przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań, ale też podnieść opłaty ponoszone przez właścicieli. Należy więc zachować równowagę, by nie zniechęcić przedsiębiorców i inwestorów działających w celach inwestycyjnych.
Możliwe korzyści z wprowadzenia podatku od pustostanów
Czy nowy podatek może faktycznie pomóc rynkowi mieszkaniowemu? Zdaniem ekspertów - tak, jeśli zostanie odpowiednio zaprojektowany. Podatek od pustostanów mógłby zwiększyć podaż mieszkań oraz ożywić rynek najmu. Dla samorządów oznaczałby dodatkowe wpływy do budżetu miasta, które można by przeznaczyć na cele społeczne lub inwestycyjne.
Najczęściej wskazywane korzyści z wprowadzenia nowego podatku to:
· Zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych i komercyjnych - właściciele, nie chcąc płacić dodatkowej daniny, będą dążyć do wynajmu lub sprzedaży pustych nieruchomości. Dzięki temu może nastąpić zwiększenie podaży mieszkań, a w konsekwencji obniżenie presji cenowej.
· Przeciwdziałanie spekulacjom i wykorzystywaniu nieruchomości w celach inwestycyjnych - wielu inwestorów i deweloperów traktuje mieszkania jako lokatę kapitału, zamiast udostępniać je na rynku. Podatek może ograniczyć takie praktyki, szczególnie w dużych miastach.
· Poprawa estetyki i jakości życia w miastach - trwałe pustostany sprzyjają degradacji budynków. Aktywne wykorzystanie nieruchomości może natomiast zwiększyć bezpieczeństwo, poprawić warunki życia i ożywić lokalną społeczność.
Czy podatek od pustostanów zostanie wprowadzony w Polsce w najbliższym czasie?
Jak wynika z informacji, obecnie nie ma konkretnych planów jego wdrożenia. Grupa posłów skierowała w tej sprawie interpelację do resortu, pytając o koszty i skutki dla rynku. W odpowiedzi wiceminister Jarosław Neneman wskazał, że wprowadzenie podatku wymaga najpierw opracowania jasnej definicji pustostanu oraz metod identyfikacji takich lokali.
W odpowiedzi podkreślono również, że wdrożenie podatku musi być zgodne z obowiązującymi przepisami o opłatach lokalnych i podatku od nieruchomości. Dopiero po przygotowaniu odpowiednich analiz będzie można rozważyć inne podejście do opodatkowania pustych nieruchomości.
Urzędnicy twierdzą, że temat wymaga dalszego opracowania i analizy orzecznictwa, w tym odniesienia do uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczącej klasyfikacji lokali niewykorzystywanych. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje, że aby uznać nieruchomość za pustostan, konieczne jest jej pisemne uzasadnienie oraz dowody potwierdzające brak użytkowania.
Czy właściciele wynajmujący mieszkania muszą się obawiać nowych przepisów?
Na razie - nie. Ministerstwo Finansów potwierdziło, że nie planuje zmian w przepisach dotyczących wynajmu długoterminowego. Obowiązujące regulacje przewidują preferencyjne formy opodatkowania przychodów z najmu, co ma zachęcać właścicieli do legalnego wynajmu lokali.
Aktualnie przychody z najmu prywatnego są rozliczane jako działalność gospodarcza lub w formie ryczałtu - 8,5% do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki. Takie zasady są uznawane za stabilne i nie przewiduje się ich zmiany w 2025 roku.
Warto jednak pamiętać, że wynajem krótkoterminowy, np. poprzez platformy rezerwacyjne, jest traktowany odmiennie - jako usługa zakwaterowania, a więc opodatkowana obniżoną, 8-procentową stawką VAT. To rozróżnienie często budzi zamieszanie, dlatego przedsiębiorca prowadzący najem powinien dokładnie sprawdzić stawkę właściwą, żeby uniknąć problemów z fiskusem.
Ministerstwo Finansów wielokrotnie wyjaśniało w swoich komunikatach oraz pisemnych uzasadnieniach, że inne podejście do krótkoterminowego najmu wynika z jego charakteru usługowego. Dlatego też nie przewiduje się na razie wprowadzenia nowych obciążeń w tym zakresie.
Podatek katastralny - czy zostanie wprowadzony?
Inną daniną, która również jest brana pod uwagę jest podatek katastralny. Jego wysokość zależy od wartości domu lub mieszkania – im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższa opłata. W krajach europejskich stawka podatku katastralnego wynosi średnio 1-2% wartości nieruchomości. Oznacza to, że właściciel mieszkania wartego 800 000 zł musiałby zapłacić 8 000 zł podatku katastralnego, co jest znacznie wyższą kwotą niż obecny podatek od nieruchomości w Polsce. Taką daninę muszą płacić też właściciele mieszkań pod wynajem.
Obecnie w Polsce podatek od nieruchomości jest ustalany na podstawie "kwotowej" metody, co oznacza, że płaci się go od metra kwadratowego domu lub mieszkania. Stawki tego podatku są ustalane przez gminy, ale muszą mieścić się w określonym przez rząd maksimum. Maksymalne stawki podatku od nieruchomości stosowane przez większość gmin, w 2024 roku zmieniły się następująco:
-
budynki mieszkalne oraz ich części - 1,15 zł/mkw.
-
budynki oraz ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej – 33,10 zł/mkw.
-
grunty pozostałe (w tym związane z własnością lokali) – 0,71 zł/mkw.
-
grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (bez względu na kwalifikację w EGIB) – 1,34 zł/mkw.
W przeciwieństwie do tego, podatek katastralny byłby obliczany na podstawie wartości nieruchomości.
Proponowany podatek katastralny w Polsce miałby na celu regulację cen na rynku nieruchomości, obejmując dodatkowe mieszkania posiadane przez jedną rodzinę, takie jak drugie, trzecie czy czwarte mieszkanie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapewnia, że obecnie nie ma planów wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce, ale jednocześnie wskazuje, że urzędnicy monitorują sytuację na rynku mieszkaniowym i pracują nad różnymi rozwiązaniami.
Ewentualny nowy podatek od nieruchomości prawdopodobnie nie będzie typowym podatkiem katastralnym, jednak właściciele nieruchomości powinni być gotowi na możliwe zmiany w przyszłości.
Jak duży jest problem pustych mieszkań w Polsce?
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z Narodowego Spisu Powszechnego, w Polsce wciąż pozostaje ponad 1,8 mln pustych mieszkań, co stanowi około 11% całkowitej liczby lokali. Część z nich wymaga remontu, ale wiele to nowe inwestycje, które nie znalazły nabywców lub są utrzymywane jako lokata kapitału przez inwestorów.
Władze lokalne starają się analizować orzecznictwo i interpretacje, aby zrozumieć, jak w praktyce stosować przepisy dotyczące takich nieruchomości. W 2025 roku Naczelny Sąd Administracyjny w swojej uchwale potwierdził, że sposób wykorzystywania nieruchomości (lub jego brak) może wpływać na kwalifikację podatkową, szczególnie jeśli chodzi o obiekty działalności gospodarczej.
Dane pokazują, że w niektórych miastach ponad 10% nowych lokali stoi pustych. To zjawisko budzi wątpliwości, czy rynek mieszkaniowy rozwija się w sposób zrównoważony. Miasto i samorządom trudno jest jednocześnie zapewniać nowe inwestycje i reagować na rosnące ceny mieszkań, jeśli znaczna część lokali nie trafia do użytkowników.
Dlatego coraz częściej pojawiają się głosy, że konieczne jest nie tylko tworzenie nowych przepisów, ale także analizowanie orzecznictwa i doświadczeń innych krajów, aby uniknąć niejasności prawnych i niesprawiedliwego obciążenia przedsiębiorców.
Od autora: „Wprowadzenie podatku od pustostanów może wydawać się prostym rozwiązaniem problemu niedoboru mieszkań, ale jak pokazuje praktyka, każde inne podejście do opodatkowania rynku nieruchomości wymaga rozwagi. Z jednej strony konieczne jest zwiększenie podaży mieszkań, z drugiej – ochrona inwestorów i deweloperów, którzy napędzają gospodarkę i rozwój lokalny.
Zanim powstanie nowa danina, warto, aby ministerstwo i gminy przeanalizowały dotychczasowe orzecznictwo oraz doświadczenia krajów, które wprowadziły podobne rozwiązania. Kluczowe jest znalezienie równowagi między skutecznym zarządzaniem budżetem miasta a zachowaniem atrakcyjności inwestycyjnej polskiego rynku nieruchomości”.
Anna Ciecierska, redaktor merytoryczny Podatnik.info
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
1. Czy podatek od pustostanów obowiązuje w Polsce w 2025 roku?
Nie. Mimo licznych dyskusji i analiz Ministerstwo Finansów nie wprowadziło jeszcze tego podatku. Trwają jedynie prace koncepcyjne i analiza skutków gospodarczych.
2. Jak sprawdzić, czy mieszkanie zostanie uznane za pustostan?
Konieczne byłoby określenie w przepisach, czym jest pustostan - dziś nie ma oficjalnej definicji. W praktyce liczyłby się okres nieużytkowania oraz brak celów mieszkaniowych czy działalności gospodarczej.
3. Czy wynajem krótkoterminowy podlega innym zasadom podatkowym?
Tak. Wynajem krótkoterminowy (np. przez portale rezerwacyjne) traktowany jest jak usługa hotelowa i objęty 8% stawką VAT, podczas gdy wynajem długoterminowy korzysta z ulg i preferencji.
4. Czy podatek katastralny może zastąpić obecny podatek od nieruchomości?
Nie w najbliższym czasie. Choć temat jest analizowany, stanowisko ministerstwa jest jednoznaczne: obecny system opłat lokalnych zostaje utrzymany.
5. Jakie są możliwe skutki podatku od pustostanów dla właścicieli nieruchomości?
Właściciele mogą zostać zmotywowani do wynajmu lub sprzedaży pustych lokali, co pomoże zwiększyć podaż mieszkań. Z drugiej strony, nowy podatek mógłby zwiększyć opłaty i koszty utrzymania nieruchomości, szczególnie dla osób traktujących je jako lokatę kapitału.
