Budowa lub remont domu a ulga w PIT

2023-01-26

Zanim wypełnimy deklarację PIT warto wiedzieć jakie koszty możemy odliczyć od naszego podatku. Podatnicy, którzy budowali lub remontowali dom mają szansę nieco zaoszczędzić, jednak w większości tylko dzięki tzw. prawom nabytym. Obecnie najpopularniejszą formą odliczenia jest ulga termomodernizacyjna. Co dokładnie można odliczyć, kto skorzysta z ulgi i jakie koszty zawrzeć w deklaracji PIT?

Budowa lub remont domu to zwykle spore koszty. Szczególnie obecnie, kiedy inflacja znacząco wpływa na ceny zarówno fachowców jak i materiałów budowlanych. W takiej sytuacji każde możliwe odliczenie może znacząco wpłynąć na finanse podatników.

Niestety, w porównaniu do 2013 roku możliwości odliczeń podatkowych są znacznie ograniczone. Do czasu wprowadzenie zmian w 2014 roku Polacy mieli możliwość odliczenia od podatku niemal wszystkich materiałów potrzebnych do remontu lub budowy domu. Możliwe było również odliczenie samej budowy nieruchomości. Obecnie ustawa wprowadza szereg ograniczeń, jednak nadal istnieją ulgi, które mogą zainteresować osoby inwestujące w nieruchomość.

Ulgi mieszkaniowe

Do rozliczenia ulg mieszkaniowych służy PIT-D. Dzięki niemu możemy rozliczyć następujące ulgi:

• ulga odsetkowa – stanowi preferencję podatkową dzięki której możemy odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego w rocznej deklaracji PIT. Niestety nie wszyscy kredytobiorcy skorzystają z tej ulgi. Odsetki od podatku mogą odliczyć osoby, które kupiły mieszkanie na kredyt w latach 2002-2006. Dodatkowym warunkiem jest to, aby zaciągnięty kredyt był na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
• ulga mieszkaniowa – w ramach tej ulgi przysługuje zwolnienie z opodatkowania dochodu w wysokości, która odpowiada iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
• ulga z tytułu wydatków poniesionych na spłatę pożyczki udzielonej przez zakład pracy w latach 1992-1993 na cele mieszkaniowe. 
• ulgi mieszkaniowe, które nie znalazły pokrycia w dochodzie/podatku w latach ubiegłych – gdy nasz dochód/podatek był mniejszy niż kwota ulgi do odliczenia.
• ulgi w ramach praw nabytych, tzw. kontynuacja praw nabytych – to ulgi, które w obecnym roku już nie obowiązują, ale osoby, które rozpoczęły inwestycje mieszkaniowe.

Podatnicy mogą wciąż odliczać poniesione wydatki mieszkaniowe, jeśli miały miejsce w latach obowiązywania ulg. Co istotne, można odliczyć kilka ulg jednocześnie.

Cele mieszkaniowe

Wydatki na tzw. cele mieszkaniowe powinny być zawsze odpowiednio udokumentowane. Według ustawy do takich wydatków możemy zakwalifikować następujące czynności:

1. zakup gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
2. budowę budynku mieszkalnego,
3. wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej, z wyjątkiem wkładu wynikającego z przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
4. zakup budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od osób, które wybudowały ten budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
5. nadbudowę i rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
6. przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne,
7. remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
8. poniesione wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

Zwrot VAT za materiały budowlane

Zwrot VAT za materiały budowlane może otrzymać podatnik, który dokonał zakupu materiałów budowlanych na cele mieszkaniowe w okresie od 2 stycznia 2014 do 30 września 2018 roku. Potocznie zwrot ten określa się zwrotem VAT, ponieważ kwota obliczana jest na podstawie wysokości zapłaconych kwot VAT. Aby ubiegać się o zwrot za materiały budowlane zakupione na remont domu w wyżej wymienionym okresie należy spełnić wszystkie poniższe warunki.

• Ulga dotyczy osób, które mają mniej niż 36 lat (w przypadku małżeństwa liczy się wiek młodszego małżonka). Zwrotu nie otrzyma osoba, która ukończy 36 lat w roku kalendarzowym, w którym wydano pozwolenie na budowę albo zgłoszono budowę.
• Podatnik nie posiada lub nie posiadał spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (dotyczy również współmałżonka).
• Dana osoba nie była właścicielem innej nieruchomości niż tej, która została wybudowana za pomocą materiałów, za które chciałaby ubiegać się o zwrot. Dotyczy to również właścicieli i współwłaścicieli budynków, w których znajduje się kilka lokali (na przykład kamienicy) – jeśli udział w takim budynku w przypadku zniesienia współwłasności byłby równy powierzchni przynajmniej jednego lokalu mieszkalnego w tym budynku. Warunek dotyczy obu osób w przypadku małżeństw.
• Podatnik, w okresie od 2 stycznia 2014 roku do 30 września 2018 roku zakupił materiały budowlane potrzebne do:

- nadbudowy lub rozbudowy budynku na cele mieszkalne, może to być np. dobudowanie piętra lub skrzydła domu,

- przebudowy (adaptacji) budynku niemieszkalnego albo części (na przykład garażu, komórki, strychu) lub pomieszczenia niemieszkalnego na takie, które nadaje się na cele mieszkaniowe.

W sytuacji, kiedy podatnik wychowuje co najmniej troje dzieci nie musi spełniać wszystkich warunków. Wystarczy, że zakupił materiały budowlane w określonym czasie.

WAŻNE! Należy pamiętać o zachowaniu imiennych faktur VAT za zakup materiałów budowlanych, jako dokument potwierdzający wartość zapłaconych faktur. Bez takich dowodów zakupu rozliczenie z Urzędem Skarbowym nie będzie możliwe.

Warunki, które musi spełnić budynek

Oprócz kryteriów dla podatnika, również budynek, na który zakupił on materiały budowlane musi spełnić odpowiednie kryteria.

Jakie są wytyczne w kwestii budynków?

• nieruchomość musi być budowana posiadając pozwolenie na budowę, które zostało wydane po 1 stycznia 2014 roku, albo na podstawie zgłoszenia budowy (do dokumentów należy dołączyć kopię pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy);
• powierzchnia budynku nie może przekraczać poniższych limitów:

w przypadku lokalu mieszkalnego (na przykład mieszkania):

·         75 m²,

·         85 m² – w przypadku wychowywania co najmniej 3 dzieci ( dzieci do 18-go roku życia, dzieci z niepełnosprawnościami bez względu na wiek, dzieci pełnoletnie uczące się do ukończenia 25-go roku życia),

w przypadku domu jednorodzinnego:

·         100 m²,

·         110 m² – w przypadku wychowywania co najmniej 3 dzieci (dzieci do 18-go roku życia, dzieci z niepełnosprawnościami bez względu na wiek, dzieci pełnoletnie uczące się do ukończenia 25-go roku życia).

W przypadku zwrotu VAT za materiały budowlane - zwrot wynosi odpowiednio 7% (jeśli zostały zakupione do 30 kwietnia 2004) lub 22% jeśli zostały zakupione od 1 maja 2004 roku.

Ważne, aby nie pomylić zaległej dużej ulgi budowlanej (lub jakiejkolwiek innej) ze zwrotem podatku VAT uiszczonego przy zakupie materiałów budowlanych na remont domu. Jest to inny rodzaj odliczenia. Zaległa ulga remontowa, czyli zwrot VAT, rozlicza się nie w zeznaniu podatkowym, a na w druku VZM-1.

Ulga budowlana na zasadzie praw nabytych  

Na zasadzie praw nabytych rozliczone mogą zostać również inne, niegdyś obowiązujące ulgi podatkowe, jak tzw. duża ulga budowlana, ulga na budowę nieruchomości w celach najmu, ulga remontowa, czy ulga na kasę mieszkaniową. W każdym przypadku chodzi o kontynuację nabytych praw, czyli odliczenia obejmują tylko osoby, które w określonych latach rozpoczęły odpowiednie inwestycje mieszkaniowe.

Ulga przysługuje, jeśli:

• podatnik poniósł w danym okresie koszty na własne potrzeby mieszkaniowe (kupno materiałów budowlanych, gruntu, nieruchomości czy remont),
• pozostałe kwoty, które były nieodliczone, co oznacza, że wydatki budowlane nie znalazły pokrycia w dochodach podatnika w latach istnienia ulgi — po prostu wydatki były większe, niż ówczesne dochody w ciągu roku,
• podatnik ma odpowiednie dokumenty świadczące o poniesionych wydatkach budowlanych — np. mogą to być dowody zakupu,
• podatnik nie rozliczył całości przysługującej mu zaległej ulgi.

Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, wówczas podatnik może wnioskować do Urzędu Skarbowego o zaległe ulgi budowlane. Może to robić w każdym kolejnym roku podatkowym, aż do momentu całkowitego odliczenia.

Ulgi podatkowe rozliczane na zasadzie praw nabytych

Do ulg podatkowych, które można rozliczyć na zasadzie praw nabytych, należą poniższe ulgi.

Ulga na budowę nieruchomości w celach najmu, która obowiązywała w latach 1992 – 2001. Obejmuje ona wydatki poniesione na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

Ulga remontowa, która dotyczy wydatków na własne potrzeby mieszkaniowe, które są przeznaczone na remont i modernizację. W tym przypadku odlicza się wydatki poniesione w latach 2003 – 2005 na remont lub modernizację własnego, lub wynajętego budynku.

Duża ulga budowlana. Funkcjonowała w latach 1992 – 2003 i dotyczyła wydatków poniesionych na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na np. zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu, czy pod budowę budynku mieszkalnego.

Ulga na kasę mieszkaniową. Ulga dotycząca podatnika, który systematycznie gromadził oszczędności wyłącznie na jednym rachunku oszczędnościowo-kredytowym i w jednym banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach. Odliczyć od podatku można kwoty wpłaconych oszczędności aż do momentu, który ustalony był w umowie o kredyt kontraktowy przed 1 stycznia 2002 r.

Aby rozliczyć ulgi należy wypełnić zeznanie roczne PIT 37, PIT 36 lub PIT 28 wraz z załącznikiem PIT-D. Odpowiednia jest pozycja numer 19, czyli odliczenia, które nie znalazły pokrycia w przychodzie/dochodzie za lata ubiegłe.

Zakup mieszkania a ulga podatkowa

Polski Ład wprowadził istotne ograniczenie w uldze związanej z zakupem mieszkania. Niemożliwe już jest odpisanie od podatku tzw. odpisów amortyzacyjnych dla nieruchomości nabytych w 2022 roku. Oznacza to, że wielu kosztów związanych z zakupem mieszkania już nie można odliczać. Chodzi o takie koszty jak podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne i skarbowe oraz koszty remontu poniesione w związku z inwestycją w najem. Szczególnie te ostatnie stanowią kłopot dla osób, które wcześniej zakupywały nieruchomości w celu przystosowania do wynajmu. Wyjątek stanowią podatnicy, którzy nabyli (lub zbudowali) mieszkania i domy przed 1 stycznia 2022 r. – dla  takich osób możliwa jest amortyzacja do końca br.

Ulga na remont zabytku

Choć większość ulg związanych z remontami mieszkań już nie obowiązuje, warto wspomnieć o uldze na remont zabytku. Polega ona na odliczeniu od podstawy opodatkowania: 50% kwoty poniesionych wydatków na wpłaty na fundusz remontowy oraz na prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty, które są związane z zabytkiem. Limit ulgi wynosi 50% wydatku, w przypadku zakupu nieruchomości max. 500 000 zł.

Ulga termomodernizacyjna

Obecnie najbardziej znaną i wykorzystywaną ulgą jest tzw. ulga termomodernizacyjna, w której możemy uzyskać 100% zwrotów kosztów, jeśli nie były one wyższe niż 53 tysiące złotych. Ulga ta obowiązuje właścicieli lub współwłaścicieli domów jednorodzinnych (również w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej).  Z odliczenia ulgi nie skorzystają właściciele mieszkań w blokach oraz lokale przemysłowe w takich budynkach. Możliwe jest skorzystanie z ulgi w przypadku budynków przynależnych takich jak garaże, budynki gospodarcze, stodoły. Muszą się one jednak znajdować w jednej bryle z budynkiem mieszkalnym i tym samym służyć celom mieszkaniowym.

Odliczeniu podlegają prace modernizacyjne wykonane w domach „starszych”, nie nowo budowanych. Zgodnie z ustawą takie domy nazywa się domem używanym. Nie ma jednak wyznacznika co oznacza „dom używany” i ile lat powinien on mieć. Jeśli poniesiono koszty zanim dom został oddany to użytku, to nie można skorzystać z ulgi. W przypadku, kiedy koszty poniesiono po oddaniu do użytkowania to wówczas można się ubiegać o odliczenie.

Kto może skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej

Z ulgi termomodernizacyjnej skorzystają:

• osoby fizyczne, które rozliczają się na zasadach ogólnych (skala podatkowa wg stawek 12% i 32% na PIT 36 oraz PIT 37);
• przedsiębiorcy, którzy są opodatkowani w sposób liniowy (podatek liniowy wg. stawki 19% na PIT 36L);
• ryczałtowcy rozliczający się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (różne stawki podatku od przychodu na PIT 28),

Fotowoltaika a ulga termomodernizacyjna

Zakres termomodernizacji jest dosyć szeroki. Oznacza nie tylko ocieplenie budynków, ale i wymianę kotłów na paliwa stałe. Działania te mają na celu poprawę jakości powietrza, a tym samym pozytywnie wpływają na środowisko.

Odliczenie od dochodu podatnika dotyczy wydatków na materiały budowlane, urządzenia oraz za usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Dokładny wykaz znajduje się w  rozporządzeniu Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 21 grudnia 2018 r. w sprawie określenia wykazu rodzajów materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2489). Chodzi m.in. o takie prace jak:

• zakup i wymiana kotła gazowego lub olejowego,
• zakup i montaż zbiornika na gaz lub olej,
• wymiana stolarki okiennej i drzwiowej,
• zakup i montaż pompy ciepła;
• zakup materiałów ociepleniowych,
• wykonanie audytu energetycznego lub analizy termograficznej budynku,
• zakup i montaż fotowoltaiki,
• wykonanie przyłącza do sieci ciepłowniczej.

W przypadku zakupu i montażu fotowoltaiki z ulgi można skorzystać nawet wtedy, kiedy instalację zamontowano na gruncie, na garażu albo na innym obiekcie w pobliżu domu. Musi to być jednak instalacja fotowoltaiczna służąca do zasilania domu, a nie np. budynków gospodarczych.

Na czym polega termomodernizacja?

Uldze termomodernizacyjnej podlegają wydatki, które są związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w danym budynku. Zgodnie z ustawą za przedsięwzięcie termomodernizacyjne uważa się:

• ulepszenie, które prowadzi do zmniejszania się zapotrzebowanie na energię dostarczaną na ogrzewanie i podgrzewanie wody użytkowej. Jest to ulepszenie, które służy do ogrzewania budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania oraz budynków stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego służących do wykonywania przez nie zadań publicznych;
• ulepszenie, które powoduje zmniejszenie strat energii pierwotnej w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła;
• przedsięwzięcie polegające na wykonaniu przyłącza technicznego do scentralizowanego źródła ciepła, w związku z likwidacją lokalnego źródła ciepła, w wyniku czego następuje zmniejszenie kosztów pozyskania ciepła dostarczanego do budynków mieszkalnych;
• za całkowitą lub częściową zamianę źródeł energii na źródła odnawialne lub zastosowanie wysokosprawnej kogeneracji.

Jak obliczyć ulgę termomodernizacyjną?

Ulgę odlicza się w zeznaniu podatkowym od:

• dochodu podatnika opodatkowanego według skali podatkowej;
• dochodu podatnika opodatkowanego podatkiem liniowym;
• przychodu, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Odliczona kwota w deklaracji podatkowej musi być w wysokości nieprzekraczającej 53 000 zł. Zalicza się w tym wszystkie realizowane przedsięwzięcia termomodernizacyjne w budynkach, których podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem.

W sytuacji, kiedy wydatki były opodatkowane podatkiem VAT, wówczas odlicza się od dochodu podatnika kwotę wraz z tym podatkiem, o ile podatek nie został odliczony na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług.

Warunkiem skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej jest zakończenie inwestycji w ciągu 3 kolejnych lat od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwsze wydatki. Jeśli podatnik w okresie trzech lat nie zrealizuje przedsięwzięcia termomodernizacyjnego (licząc od końca roku podatkowego, w którym poniósł pierwszy wydatek) będzie on zobowiązany zwrócić ulgę.

Jak dokumentować prawo do ulgi termomodernizacyjnej?

Aby odliczyć ulgę należy posiadać dowód poniesienia wydatku, czyli fakturę wystawioną przez podatników VAT czynnych. Potrzebny jest dokument potwierdzający zakup także za usługi, nie tylko za materiały.

Z ulgi mogą również skorzystać małżonkowie. W przypadku, kiedy między małżonkami istnieje małżeńska wspólność majątkowa, a poniesione wydatki dotyczyły wspólnej nieruchomości to oboje mogą dokonać odliczenia. Każdemu z małżonków przysługuje osobny limit 53 tys. zł.

Jeśli dana nieruchomość jest własnością jednego z małżonków, to tylko ta osoba może skorzystać z odliczenia od podatku. Należy pamiętać, aby faktury były wystawione na faktycznego właściciela (lub również współwłaściciela) nieruchomości.

Ulga na robotyzację

Ulga ta, została wprowadzona 1 stycznia 2022 r. w ramach Polskiego Ładu i będzie obowiązywała do końca roku 2026. Dzięki niej podatnicy mogą odliczyć od podstawy opodatkowania równowartość 50% kosztów klasyfikowanych na inwestycje w robotyzację, stanowiące koszty uzyskania przychodu. Oznacza to, że po raz pierwszy będzie można odliczyć wydatki na np. roboty, maszyny i urządzenia peryferyjne.