Podatek od nieruchomości a działalność gospodarcza. Co musisz wiedzieć?

2023-09-29 Aktualizacja: 2026-08-24

Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym pobieranym przez gminę. Sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej lub posiadania lokalu nie zawsze oznacza zastosowanie najwyższej stawki. Znaczenie mają m.in. status nieruchomości, sposób jej wykorzystywania, osoba podatnika oraz uchwała rady gminy. Sprawdź, kto płaci podatek, jakie stawki maksymalne obowiązują w 2026 r. i jakie formularze trzeba złożyć.

Darmowy program do rozliczania PIT 2025/2026

Windows, MacOS, Linux, iOS oraz Android

Rozlicz PIT online ➔

lub pobierz za darmo

Spis treści:

Podatek od nieruchomości – działalność gospodarcza. Co powinieneś wiedzieć?
Stawka podatku od nieruchomości – działalność gospodarcza
Jak rozliczyć podatek od nieruchomości, w której prowadzona jest działalność gospodarcza?
Podsumowanie: Podatek od nieruchomości – działalność gospodarcza prowadzona w lokalu

Podatek od nieruchomości – działalność gospodarcza. Co powinieneś wiedzieć?

Podczas zakładania działalności gospodarczej należy podjąć decyzję o tym, w jakim miejscu będzie ona prowadzona. W zależności od decyzji wiąże się to z dodatkowymi obowiązkami. Wykorzystując własną nieruchomość do realizowania celów firmowych, musisz opłacić podatek od nieruchomości. Działalność gospodarcza prowadzona przez osobę fizyczną ma znaczący wpływ na jego wysokość.

Najważniejsze informacje na ten temat znajdują się w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31). Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

grunty,
budynki lub ich części,
budowle lub ich części, jeżeli są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatnikami podatku od nieruchomości mogą być osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, jeżeli są m.in. właścicielami lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych albo użytkownikami wieczystymi gruntów. W przypadku nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego podatnikiem może być także ich posiadacz na zasadach określonych w ustawie. Ustawa odwołuje się obecnie do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a nie do Agencji Nieruchomości Rolnych.

Co do zasady obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpiły okoliczności uzasadniające jego powstanie, np. nabycie nieruchomości. Wyjątek dotyczy nowo wybudowanych budynków i budowli lub ich części. W takim przypadku obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zakończono budowę albo rozpoczęto użytkowanie przed ostatecznym wykończeniem.

Samo wskazanie nieruchomości jako adresu działalności gospodarczej nie przesądza jeszcze o zastosowaniu wyższej stawki podatku. W szczególności w przypadku budynku mieszkalnego lub jego części stawka właściwa dla działalności gospodarczej ma zastosowanie do powierzchni zajętej na jej prowadzenie. O wysokości podatku decydują konkretny stan faktyczny oraz stawki przyjęte przez radę właściwej gminy.

Stawka podatku od nieruchomości – działalność gospodarcza

Na początku należy rozważyć, czy nieruchomość ma status budynku lub budowli. Od tego między innymi zależy obowiązująca stawka. Od 1 stycznia 2025 r. ustawa o podatkach i opłatach lokalnych zawiera własne definicje budynku i budowli. Budynkiem jest, z zastrzeżeniami ustawowymi, obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Nie każdy obiekt, który nie jest budynkiem, jest jednak budowlą. Za budowle uznaje się obiekty i urządzenia wskazane w art. 1a ust. 1 pkt 2 oraz w załączniku nr 4 do ustawy.

Stawki podatku od nieruchomości ustala rada gminy w drodze uchwały. Nie mogą one przekroczyć górnych granic stawek kwotowych ogłaszanych corocznie przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych. Górne granice są waloryzowane na podstawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszym półroczu danego roku w stosunku do pierwszego półrocza roku poprzedniego. W przypadku budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej podatek wynosi 2% ich wartości ustalonej zgodnie z art. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Podstawą opodatkowania budynków jest natomiast powierzchnia użytkowa, a gruntów ich powierzchnia. W 2026 r. maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynoszą m.in.:

1,25 zł za 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych,
35,53 zł za 1 m² powierzchni użytkowej budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności,
1,45 zł za 1 m² gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,
0,77 zł za 1 m² gruntów pozostałych.

Są to stawki maksymalne. Rada gminy może uchwalić stawki niższe.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r., sygn. SK 39/19, wyklucza przyjęcie, że o związaniu nieruchomości z działalnością gospodarczą decyduje wyłącznie fakt jej posiadania przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Sam status przedsiębiorcy nie może zatem automatycznie uzasadniać zastosowania wyższej stawki. Konieczna jest ocena związku konkretnej nieruchomości z prowadzoną działalnością, z uwzględnieniem przepisów dotyczących danego rodzaju nieruchomości.

Jak rozliczyć podatek od nieruchomości, w której prowadzona jest działalność gospodarcza?

Wiemy już, jak prezentuje się zależność działalność gospodarcza a podatek od nieruchomości. Każdy podatnik powinien również pamiętać o formie rozliczenia zobowiązania wobec urzędu skarbowego. W przypadku osób fizycznych podatek jest co do zasady płatny w czterech ratach, do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeżeli jednak kwota podatku za cały rok nie przekracza 100 zł, podatek płaci się jednorazowo w terminie pierwszej raty.

Osoby prawne, jednostki organizacyjne i spółki niemające osobowości prawnej wpłacają podatek obliczony w deklaracji w ratach miesięcznych: za styczeń do 31 stycznia, a za pozostałe miesiące do 15. dnia każdego miesiąca.

Osoba fizyczna będąca podatnikiem podatku od nieruchomości składa co do zasady informację IN-1 wraz z odpowiednimi załącznikami. Osoby prawne, jednostki organizacyjne i spółki niemające osobowości prawnej składają deklarację DN-1. Osoba fizyczna składa IN-1 w terminie 14 dni od wystąpienia okoliczności powodujących powstanie, wygaśnięcie lub zmianę obowiązku podatkowego. Podmioty składające DN-1 składają deklarację na dany rok zasadniczo do 31 stycznia. Do IN-1 lub DN-1 dołącza się odpowiednie załączniki przewidziane dla danego formularza, np. ZIN-1/ZIN-2/ZIN-3 albo ZDN-1/ZDN-2. Ustawa oraz standardowe wzory formularzy nie przewidują ogólnego obowiązku dołączania aktu własności do każdego zgłoszenia. Całość powinna zostać dostarczona do urzędu gminy, na której terenie znajduje się nieruchomość. Informację IN-1 i deklarację DN-1 można składać w formie papierowej albo elektronicznej. Informacje i deklaracje dotyczące podatków lokalnych mogą być nadal przesyłane m.in. z wykorzystaniem ePUAP zgodnie z zasadami określonymi w przepisach wykonawczych.

Podsumowanie: Podatek od nieruchomości – działalność gospodarcza prowadzona w lokalu

Najważniejsze zasady dotyczące podatku od nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej są następujące:

podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, a właściwym organem podatkowym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta;
stawki ustala rada gminy, jednak nie mogą one przekraczać corocznie ogłaszanych stawek maksymalnych;
w 2026 r. maksymalna stawka dla budynków związanych z działalnością gospodarczą oraz części budynków mieszkalnych zajętych na działalność wynosi 35,53 zł za 1 m², a dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą 1,45 zł za 1 m²;
maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wynosi w 2026 r. 1,25 zł za 1 m²;
podatek od budowli związanych z działalnością gospodarczą wynosi co do zasady 2% ich wartości ustalonej zgodnie z ustawą;
sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez właściciela nie uzasadnia automatycznie zastosowania najwyższej stawki do każdej jego nieruchomości;
osoby fizyczne składają co do zasady IN-1, a osoby prawne i jednostki organizacyjne DN-1;
osoby fizyczne płacą podatek zasadniczo w czterech ratach, natomiast przy podatku nieprzekraczającym 100 zł płatność następuje jednorazowo;
osoby prawne i inne podmioty rozliczające się na zasadach osób prawnych wpłacają podatek w ratach miesięcznych;
formularze można składać również elektronicznie.

Jak wspomnieliśmy, formalności związane z podatkiem od nieruchomości można dopełnić przez internet. Pomoże Ci w tym darmowy program Podatnik.info. Wybierając jeden z trzech dostępnych metod rozliczenia, wypełnisz deklarację nawet w 5 minut! Jeżeli masz wątpliwości dotyczące obowiązujących przepisów, możesz skorzystać z bezpłatnej pomocy naszych specjalistów. Każdy użytkownik ma możliwość zapytania o dowolną kwestię ekspertów z obszaru finansów, prawa oraz księgowości. Sprawdź, co jeszcze zyskasz, korzystając z programu Podatnik.info!

FAQ – podatek od nieruchomości a działalność gospodarcza

Kiedy wygasa obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości?

Do wygaśnięcia obowiązku podatkowego dochodzi z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające jego istnienie, np. podatnik sprzedał nieruchomość i przestał być jej właścicielem. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał albo wygasł w trakcie roku, podatek za dany rok podatkowy ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek. Oznacza to, że wysokość zobowiązania uwzględnia faktyczny czas trwania obowiązku podatkowego.

Kto płaci podatek, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli?

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany jest współwłasnością albo znajduje się w posiadaniu co najmniej dwóch podmiotów, co do zasady obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Oznacza to, że osoby będące właścicielami nieruchomości wspólnie odpowiadają za zobowiązanie podatkowe. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, m.in. dla określonych przypadków współwłasności garaży wielostanowiskowych oraz nieruchomości wspólnej po wyodrębnieniu własności lokali. W takich sytuacjach znaczenie ma udział podatnika w prawie własności.

Czy użytki rolne wykorzystywane przez przedsiębiorcę podlegają podatkowi od nieruchomości?

Co do zasady użytki rolne oraz lasy nie podlegają podatkowi od nieruchomości. Wyjątek dotyczy gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. O zakwalifikowaniu gruntu jako użytku rolnego decydują dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Sam fakt, że przedsiębiorca jest właścicielem gruntu rolnego, nie wystarcza więc do objęcia go podatkiem od nieruchomości. Znaczenie ma to, czy grunt został faktycznie zajęty na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Zasada ta może mieć zastosowanie również do gruntów wchodzących w skład gospodarstw rolnych.

Czy organizacje pożytku publicznego płacą podatek od nieruchomości?

Organizacje pożytku publicznego mogą korzystać ze zwolnienia, jeżeli nieruchomości lub ich części są zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego. Inne zasady dotyczą nieruchomości zajętych na odpłatną statutową działalność pożytku publicznego. Ustawa zalicza takie grunty oraz budynki lub ich części do kategorii „pozostałych”, dla której rada gminy ustala odpowiednią stawkę w granicach ustawowych. Dlatego przy określaniu wysokości opodatkowania trzeba ustalić, do jakiego rodzaju działalności wykorzystywana jest konkretna nieruchomość lub jej część.

Czy za altanę lub obiekt gospodarczy w rodzinnym ogrodzie działkowym trzeba płacić podatek?

Ustawa przewiduje zwolnienie obejmujące położone na terenie rodzinnego ogrodu działkowego grunty, altany działkowe i obiekty gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², a także budynki stanowiące infrastrukturę ogrodową. Zwolnienie nie obejmuje jednak przedmiotów opodatkowania zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Jeżeli zatem obiekt zostanie faktycznie przeznaczony na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, konieczna jest ponowna ocena jego statusu podatkowego.

Czy można odroczyć zapłatę podatku od nieruchomości albo rozłożyć ją na raty?

Tak. Niezależnie od standardowych terminów płatności podatnik może wystąpić do właściwego organu podatkowego z wnioskiem o odroczenie terminu zapłaty podatku albo rozłożenie jej na raty. Jest to możliwe w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym. Jeżeli podatnik jeszcze przed terminem płatności pierwszej raty przewiduje problemy z uregulowaniem należności, może ubiegać się o ulgę dotyczącą podatku, natomiast po powstaniu zaległości przepisy umożliwiają również odroczenie lub rozłożenie na raty jej zapłaty, a w określonych przypadkach jej umorzenie.
Przedsiębiorca, w tym osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, musi dodatkowo uwzględnić przepisy dotyczące pomocy publicznej lub pomocy de minimis. We wniosku warto przedstawić konkretne okoliczności uzasadniające udzielenie ulgi i dołączyć dokumenty, które je potwierdzają. Odpowiednio przygotowane pisemne uzasadnienie może mieć istotne znaczenie przy ocenie przesłanki ważnego interesu podatnika lub interesu publicznego.

Anna Ciecierska- Autor portalu Podatnik.info

O Autorze:

Anna Ciecierska – redaktorka specjalizująca się w tematyce prawa podatkowego i finansów publicznych. Absolwentka filologii polskiej na Uniwersytecie Warszawskim, od kilku lat związana z branżą wydawniczą i edukacyjną. Od października 2022 roku współpracuje z serwisem Podatnik.info jako redaktorka merytoryczna, odpowiadając za tworzenie oraz weryfikację materiałów eksperckich. Jej priorytetem jest dostarczanie rzetelnych, aktualnych i przystępnie opracowanych informacji dla czytelników szukających praktycznych wskazówek w gąszczu przepisów podatkowych. Dzięki solidnemu zapleczu humanistycznemu oraz ukończonym specjalistycznym kursom podatkowym, łączy umiejętność precyzyjnego formułowania treści z ekspercką wiedzą merytoryczną. W serwisach podatkowych odpowiada za redakcję i weryfikację treści informacyjnych, artykułów eksperckich, poradników oraz komentarzy do zmian legislacyjnych. Z powodzeniem tłumaczy zawiłości przepisów na przystępny język, dbając przy tym o ich poprawność prawną i aktualność.

Ocena artykułu: