Zmiana właściciela nieruchomości a podatek od nieruchomości – obowiązki i konsekwencje
Zmiana właściciela nieruchomości – w wyniku sprzedaży, darowizny lub dziedziczenia – wiąże się z określonymi obowiązkami podatkowymi. Jednym z nich jest podatek od nieruchomości, który należy prawidłowo zgłosić i rozliczyć w urzędzie gminy. Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku po zmianie właściciela? Jakie terminy obowiązują? Jak zgłosić zmianę? Jakie konsekwencje grożą w przypadku zaległości? W artykule wyjaśniamy wszelkie wątpliwości dotyczące kwestii zmiana właściciela nieruchomości a podatek od nieruchomości.
Spis treści
- Podatek od nieruchomości – podstawowe informacje
- Zmiana właściciela nieruchomości – obowiązki podatkowe
- Odsetki i sankcje za niezapłacony podatek
- Jak prawidłowo zgłosić zmianę właściciela i rozliczyć podatek
- Najczęściej zadawane pytania dotyczące zmiany właściciela nieruchomości
Podatek od nieruchomości – podstawowe informacje
Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, stanowiącym dochód gminy. Obejmuje on określone kategorie majątku nieruchomego, w tym grunty, budynki lub ich części oraz budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Wysokość podatku ustalana jest przez rady gmin w drodze uchwał, przy czym stawki nie mogą przekraczać maksymalnych limitów określanych corocznie przez Ministra Finansów. Oznacza to, że faktyczna wysokość podatku może się różnić w zależności od lokalizacji nieruchomości.
Najważniejsze informacje na temat limitów oraz przepisów ogólnych reguluje ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. 1991 Nr 9 poz. 31).
Sprawdź również artykuł informujący o zmianach w zakresie podatku od nieruchomości: https://www.podatnik.info/publikacje/podatek-od-nieruchomosci-2025-uwaga-szykuja-sie-zmiany,63837f
Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku
Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży przede wszystkim na:
-
właścicielach nieruchomości lub obiektów budowlanych,
-
użytkownikach wieczystych gruntów, które są własnością publiczną (państwową lub samorządową),
-
posiadaczach samoistnych nieruchomości, czyli ten, kto używa gruntów jak właściciel, choć nim nie jest,
-
posiadaczach mienia publicznego na podstawie zawartej umowy lub bez takiej umowy.
Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Przy dziedziczeniu podatek przechodzi na spadkobierców z chwilą nabycia spadku.
W przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych podatek od nieruchomości:
-
formalnie ciąży na właścicielu lokalu,
-
obejmuje również udział w gruncie i częściach wspólnych.
Podatek ten często jest „ukryty” w opłatach administracyjnych pobieranych przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową. Sprzedaż lokalu powoduje automatyczne przejęcie obowiązku podatkowego przez nowego właściciela, niezależnie od sposobu rozliczania opłat. Poniżej wyjaśniamy szczegółowe zasady dotyczące kwestii zmiana właściciela nieruchomości a podatek od nieruchomości.
Zmiana właściciela nieruchomości – obowiązki podatkowe
Zmiana właściciela nieruchomości powoduje konieczność aktualizacji danych podatkowych w urzędzie gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości.
Nowy właściciel ma obowiązek:
-
złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (formularz IN-1 wraz z załącznikami),
-
dokonać zgłoszenia w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości.
Zgłoszenie to jest podstawą do wydania przez gminę nowej decyzji ustalającej wysokość podatku od nieruchomości.
Jednym z najczęstszych źródeł wątpliwości jest moment, od którego nowy właściciel nieruchomości staje się podatnikiem podatku od nieruchomości. Zgodnie z przepisami obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym doszło do nabycia nieruchomości.
Oznacza to, że jeżeli akt notarialny został podpisany na przykład 15 czerwca, nowy właściciel zapłaci podatek od 1 lipca, natomiast za czerwiec podatek obciąża jeszcze poprzedniego właściciela.
Ta zasada ma zastosowanie niezależnie od formy nabycia nieruchomości – dotyczy zarówno sprzedaży, darowizny, jak i dziedziczenia.
Jeżeli nieruchomość po zmianie właściciela jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, obowiązują znacznie wyższe stawki podatku niż dla nieruchomości mieszkalnych.
Nowy właściciel powinien w zgłoszeniu wyraźnie wskazać:
-
sposób wykorzystywania nieruchomości,
-
przeznaczenie poszczególnych części budynku,
-
datę rozpoczęcia działalności w danym lokalu.
Niezgłoszenie zmiany właściciela w wymaganym terminie może skutkować:
-
wydaniem decyzji podatkowej z opóźnieniem,
-
naliczeniem zaległości podatkowych wraz z odsetkami,
-
odpowiedzialnością karno-skarbową za niewywiązanie się z obowiązków informacyjnych.
Podatek zaległy przy zmianie właściciela
Wśród podatników często pojawia się pytanie, kto odpowiada za zaległy podatek od nieruchomości w przypadku zmiany właściciela.
Co do zasady:
-
zaległości podatkowe za okres sprzed zmiany właściciela obciążają poprzedniego właściciela,
-
nowy właściciel odpowiada wyłącznie za podatek należny od momentu powstania jego obowiązku podatkowego.
Urząd gminy może prowadzić egzekucję zaległego podatku wobec poprzedniego właściciela, nawet jeżeli nieruchomość została już sprzedana.
Zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości przedawniają się po 5 latach, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.
Warto jednak pamiętać, że:
-
wszczęcie postępowania podatkowego,
-
doręczenie decyzji,
-
zastosowanie środka egzekucyjnego
może zawiesić lub przerwać bieg przedawnienia.
Odsetki i sankcje za niezapłacony podatek
Jeżeli podatek od nieruchomości nie zostanie opłacony w terminie, naliczane są odsetki ustawowe za zwłokę, liczone od dnia następującego po terminie płatności do dnia zapłaty zaległości.
Dodatkowo urząd gminy może:
-
wszcząć postępowanie egzekucyjne,
-
nałożyć sankcje wynikające z przepisów Ordynacji podatkowej,
-
w skrajnych przypadkach skierować sprawę na drogę postępowania karno-skarbowego.
W niektórych sytuacjach możliwe jest złożenie wniosku o ulgę w spłacie zobowiązania (na przykład rozłożenie podatku na raty lub odroczenie terminu płatności).
Jak prawidłowo zgłosić zmianę właściciela i rozliczyć podatek
Aby prawidłowo rozliczyć podatek od nieruchomości po zmianie właściciela, należy:
-
Złożyć formularz IN-1 (oraz odpowiednie załączniki ZIN-1, ZIN-2 lub ZIN-3).
-
Dołączyć dokument potwierdzający nabycie nieruchomości (na przykład akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku).
-
Zachować kopię dokumentów oraz decyzję podatkową wydaną przez gminę.
Decyzja podatkowa określa wysokość podatku i terminy jego zapłaty – standardowo w czterech ratach w ciągu roku.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące zmiany właściciela nieruchomości
Wśród podatników pojawiają się również inne kwestie wzbudzające wątpliwości w temacie zmiana właściciela nieruchomości a podatek od nieruchomości. Poniżej odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania.
Czy podatek należy zapłacić w przypadku dziedziczenia nieruchomości?
Tak. Spadkobiercy przejmują obowiązek podatkowy od momentu nabycia spadku. Choć często możliwe są zwolnienia lub ulgi w podatku od spadków i darowizn – nie dotyczą one jednak podatku od nieruchomości. Zmiana właściciela wiąże się również z nabyciem nowych obowiązków.
Co zrobić, gdy urząd nie zaktualizował danych właściciela?
Warto złożyć zgłoszenie ponownie lub skontaktować się z urzędem gminy. Brak aktualizacji nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku.
Czy współwłaściciele odpowiadają solidarnie za podatek?
Tak. Gmina może dochodzić zapłaty całego podatku od któregokolwiek ze współwłaścicieli.
Podsumowanie
Zmiana właściciela nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zgłoszenia w urzędzie gminy oraz terminową zapłatą podatku od nieruchomości. Niedopełnienie tych obowiązków może skutkować zaległościami, odsetkami i postępowaniem egzekucyjnym. Prawidłowe rozliczenie oraz zachowanie dokumentacji pozwalają uniknąć sporów z organami podatkowymi.
Jeżeli masz dodatkowe pytania dotyczące zależności zmiana właściciela nieruchomości a podatek od nieruchomości, skorzystaj ze wsparcia ekspertów Podatnik.info. Każdy użytkownik bezpłatnego programu zyskuje możliwość zadawania pytań specjalistom oraz pomoc w wypełnieniu deklaracji podatkowej.
Źródła:
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910090031/U/D19910031Lj.pdf
https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00255
