Podatek od wynajmu mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć
Podatek od wynajmu mieszkania za 2024 rok wiązał się z istotnymi zmianami, które mogą wpłynąć na zyski właścicieli nieruchomości. Od 1 stycznia 2023 r. przychody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W 2026 r. stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. W przypadku określonych małżonków limit wynosi 200 000 zł. Jakie limity obowiązują? Eksperci Podatnik.info analizują zmiany w przepisach oraz odpowiadają na najważniejsze pytania.
Spis treści:
- Podatek od wynajmu mieszkania 2024 – to musisz wiedzieć
- Kogo obowiązuje podatek od wynajmu mieszkania?
- Jak rozliczyć wynajem mieszkania?
- Podsumowanie: Podatek od wynajmu mieszkania – najważniejsze informacje
Podatek od wynajmu mieszkania 2024 – to musisz wiedzieć!
W 2023 roku pojawiły się zmiany przepisów, które obowiązują od 1 stycznia. Dotyczą one przede wszystkim formy rozliczenia oraz wysokości limitów. Według ekspertów zmiany w przepisach mogą spowodować zmniejszenie liczby rejestrowanych najmów ze względu na podwyższenie wysokości zobowiązania należnego do urzędu skarbowego. Poniżej prezentujemy najważniejsze informacje w tym zakresie.
Obowiązek opłacenia podatku powstaje w momencie uzyskania przychodu z najmu, czyli w momencie otrzymania lub pozostawienia do dyspozycji pieniędzy, a także świadczenia w naturze. Podatnik ma obowiązek rozliczyć z urzędem skarbowym kwotę wpłacaną przez najemcę w ramach umówionego czynszu. Od 2023 r. wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych opodatkowuje się przychody z najmu prywatnego, czyli najmu stanowiącego źródło przychodów odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej.
W efekcie podatnicy nie mogą odliczyć od podstawy opodatkowania kosztów poniesionych na przykład na remont lub zakup niezbędnego sprzętu. Podatek od wynajmu mieszkania 2024 w formie ryczałtu ewidencjonowanego może wynosić 8,5% lub 12,5%. Ostateczna kwota należności do urzędu skarbowego zależy od wysokości przychodu. W tym obszarze warto wspomnieć o zmianach, które weszły w życie 1 lipca 2023 roku z mocą wsteczną. Oznacza to, że obowiązują od 1 stycznia.
Zmiany wprowadzone przez rząd znajdują się w ustawie z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023 poz. 1059). Fragmentem, który ma najważniejsze znaczenie, jest art. 8 pkt 1. Wprowadza on nowe przepisy polegające na rozdzieleniu limitu przychodów z najmu w przypadku małżonków.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł lub 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł. Co do zasady każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem i dysponuje limitem 100 000 zł. W przypadku nieruchomości należącej do majątku wspólnego przychody rozliczane są co do zasady po połowie. Jeżeli małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, limit dla tego małżonka wynosi 200 000 zł. Rozwiązanie to nie przysługuje małżonkom pozostającym w rozdzielności majątkowej.
Przed wprowadzeniem nowych przepisów nie można było skorzystać z wyższego progu niezależnie od ustroju majątkowego. Oznaczało to, że zarówno małżonkowie posiadający rozdzielność majątkową, jak i wspólność ustawową mogli skorzystać wyłącznie z limitu wynoszącego 100 000 zł.
Kogo obowiązuje podatek od wynajmu mieszkania?
Wszyscy podatnicy, którzy decydują się na najem prywatny lub jako działalność gospodarcza, mają obowiązek złożenia deklaracji podatkowej oraz opłacenia określonej należności do urzędu skarbowego. Obie te grupy podatników obowiązują inne zasady rozliczenia.
- Znowelizowane przepisy wprowadziły od 1 stycznia 2023 roku możliwość rozliczenia przychodów z najmu prywatnego wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatnicy stracili możliwość kontynuowania opodatkowania skalą podatkową lub przejścia na inną formę opodatkowania.
- Jeżeli przedsiębiorca decyduje się na wynajem nieruchomości, wówczas uzyskany dochód jest traktowany tak samo jak ten uzyskany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W takim przypadku nie ma narzuconego sposobu rozliczenia. Podatek za wynajem mieszkania w przypadku działalności gospodarczej będzie więc obliczany na takiej samej zasadzie jak pozostałe zarobki przedsiębiorcy.
Najem w ramach działalności gospodarczej może być więc opodatkowany według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. Warto jednak zwrócić uwagę, że ryczałt ewidencjonowany wiąże się z koniecznością spełnienia dodatkowych wymagań. Jeżeli przedsiębiorca wybierze ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę opodatkowania pozarolniczej działalności gospodarczej i spełnia warunki do jego stosowania, ryczałtem opodatkowuje przychody z tej działalności, według stawek właściwych dla poszczególnych rodzajów wykonywanych czynności.
Jak rozliczyć wynajem mieszkania?
Jeżeli podatnicy wynajmują mieszkanie jako osoby fizyczne i chcą skorzystać z wyższego limitu wynoszącego 200 000 zł, wówczas powinni złożyć stosowne oświadczenie. Dokument należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym małżonkowie uzyskali pierwszy w danym roku podatkowym przychód z najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został uzyskany w grudniu. Następnie podatek od wynajmu mieszkania 2024 powinien zostać rozliczony przez podatnika zgodnie z oświadczeniem.
Drugi podatnik nie rozlicza w takiej sytuacji przychodu z najmu mieszkania. Co ważne, dokumentu nie trzeba składać już w kolejnych latach podatkowych. Zmiany należy dokonać poprzez złożenie odwrotnego oświadczenia. Podatek można wpłacać:
- Miesięcznie – nie później niż do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni,
- Kwartalnie – nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale.
Ryczałt za grudzień należy wpłacić do 20 stycznia następnego roku. W przypadku rozliczenia kwartalnego ryczałt za IV kwartał również należy wpłacić do 20 stycznia następnego roku. Podatek za wynajem mieszkania należy wykazać w deklaracji PIT-28 – składanej od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Co ważne, w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego nie ma możliwości odliczenia kosztów w deklaracji podatkowej. Nie można więc obniżyć zobowiązania poprzez uwzględnienie wydatków przeznaczonych na remont lub wyposażenie nieruchomości.
Jeżeli podatnik wynajmuje nieruchomość jako przedsiębiorca, wówczas należy rozliczyć zarobki jako przychód z działalności gospodarczej. Mogą być więc opodatkowane według skali podatkowej, podatkiem liniowym czy też ryczałtem ewidencjonowanym.
Aby usprawnić rozliczenie z urzędem skarbowym, możesz skorzystać z darmowego programu Podatnik.info. Każdy użytkownik ma do dyspozycji trzy rozwiązania, które umożliwią złożenie deklaracji PIT nawet w 5 minut.
Podsumowanie: Podatek od wynajmu mieszkania – najważniejsze informacje
Poniżej znajdziesz najistotniejsze kwestie dotyczące rozliczenia najmu mieszkania, które zostały omówione szczegółowo w artykule.
- Od 2023 roku obowiązuje wyłącznie rozliczenie ryczałtowe za wynajem mieszkania w przypadku osób prywatnych. Obowiązują dwie stawki podatku – 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
- Opodatkowaniu podlega czynsz umowny, a przychód z najmu prywatnego powstaje każdorazowo w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy lub wartości pieniężnych albo otrzymania świadczenia w naturze. Samo naliczenie czynszu, którego najemca jeszcze nie zapłacił ani nie postawił do dyspozycji wynajmującego, co do zasady nie powoduje powstania przychodu z najmu prywatnego.
- W dniu 1 lipca 2023 roku zostały wprowadzone zmiany dotyczące obowiązujących limitów. Działają one z mocą wsteczną już od 1 stycznia. Zgodnie z nowymi przepisami, małżonkowie wynajmujący wspólne mieszkanie mają odrębne limity wynoszące 100 000 zł. W efekcie podatnik może dysponować wyższym progiem wynoszącym 200 000 zł.
- Aby skorzystać z wyższego limitu, należy złożyć stosowne oświadczenie do urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym małżonkowie otrzymali pierwszy przychód ze wspólnego mieszkania.
- Jeżeli wynajmującym jest osoba prywatna, podatek od wynajmu mieszkania można opłacać miesięcznie – do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni lub kwartalnie – nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale. Ryczałt za ostatni miesiąc roku należy opłacić do 20 stycznia.
- Jeżeli podatnik decyduje się na wynajem nieruchomości jako przedsiębiorca, wówczas czynsz z najmu jest traktowany jako przychód z prowadzonej działalności gospodarczej. Podatek za wynajem mieszkania jest wówczas rozliczany na takich samych zasadach jak pozostałe zarobki.
Jeżeli masz dodatkowe pytania, możesz skorzystać z pomocy naszych ekspertów. Każdy użytkownik, który zdecyduje się na pobranie darmowego programu Podatnik.info, zyskuje możliwość zadania dowolnego pytania specjalistom z obszaru finansów, księgowości lub prawa. Ponadto w okresie rozliczania podatku możesz skorzystać z trzech rozwiązań, dzięki którym złożysz deklarację PIT nawet w 5 minut! Sprawdź, co jeszcze zapewnia bezpłatny program Podatnik.info!
