Podatek od najmu okazjonalnego i krótkoterminowego – wszystko, co musisz wiedzieć w 2025/2026 roku
Najem okazjonalny i najem krótkoterminowy stanowią jedne z najpopularniejszych form wynajmu nieruchomości. Każda z nich jest opodatkowana, ale obowiązują różne zasady rozliczeń. Poniżej wyjaśniamy, jak opodatkować przychody z najmu w 2025/2026 roku, ile wynosi podatek od najmu okazjonalnego oraz jak prawidłowo rozliczyć się z urzędem skarbowym, aby uniknąć sankcji.
Spis treści
- Najem okazjonalny i krótkoterminowy – podstawowe różnice
- Jak rozliczyć podatek od najmu w 2025/2026 roku
- Obowiązki dodatkowe i kontrole skarbowe
- Najczęstsze pytania dotyczące najmu okazjonalnego i krótkoterminowego
Najem okazjonalny i krótkoterminowy – podstawowe różnice
Najem okazjonalny to szczególna forma wynajmu długoterminowego, zabezpieczająca interesy właściciela mieszkania, który mogą prowadzić właściciele lokali prywatnych.
Najem krótkoterminowy dotyczy wynajmowania lokalu na doby, zwykle za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking. Ta forma może być prowadzona zarówno przez osoby prywatne, jak i prowadzące działalność gospodarczą.
Różnice dotyczą przede wszystkim:
-
wymogów formalnych,
-
obowiązków ewidencyjnych,
-
stawek podatkowych,
-
ewentualnego obowiązku rozliczania VAT.
Najważniejsze informacje o wysokości podatku oraz obowiązkach wobec urzędu skarbowego znajdują się w ustawach:
-
ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 Nr 80 poz. 350) oraz
-
ustawa z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 1998 Nr 144 poz. 930).
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny to forma chroniąca wynajmującego przed trudnościami w eksmisji. Umowa wymaga załączenia oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazania lokalu zastępczego. Musi być ona również zgłoszona do urzędu skarbowego.
W 2025/2026 roku przychody z najmu okazjonalnego (traktowanego jako najem prywatny) podlegają opodatkowaniu wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w stawkach:
-
8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
-
12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Najem krótkoterminowy
Najem krótkoterminowy jest zwykle prowadzony za pośrednictwem profesjonalnych platform. Charakteryzuje się krótkim okresem wynajmu, na przykład na doby, weekendy lub pobyty turystyczne. W praktyce najem krótkoterminowy jest traktowany jako usługa zakwaterowania, co pociąga za sobą dodatkowe obowiązki.
Osoby fizyczne, które prowadzą wynajem krótkoterminowy, podatek mogą rozliczać ryczałtem (8,5% do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki powyżej limitu).
W przypadku najmu krótkoterminowego może powstać obowiązek VAT, jeżeli:
-
usługi zakwaterowania świadczone są w sposób profesjonalny,
-
wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą,
-
przekroczony zostanie limit zwolnienia z VAT (200 000 zł).
Co ważne, wynajmujący ma również obowiązek ewidencjonowania przychodów, wystawiania faktur lub paragonów, a także prowadzenia dokumentacji pobytów.
Jak rozliczyć podatek od najmu w 2025/2026 roku?
Dla najmu prywatnego (zarówno okazjonalnego, jak i krótkoterminowego) jedyną dostępną formą opodatkowania w 2025 i 2026 roku jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (rozliczany na formularzu PIT-28).
Podatnik wpłaca zaliczki na podatek od najmu okazjonalnego lub krótkoterminowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale, w którym uzyskał przychód. Z kolei roczne rozliczenie (PIT-28) i ostateczne uregulowanie podatku musi wystąpić do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Szczegóły dotyczące rozliczenia wynajmu mieszkania znajdziesz również w artykule: https://www.podatnik.info/publikacje/podatek-od-wynajmu-mieszkania-2024-2025-wszystko-co-musisz-wiedziec,6270d9
Warto również podkreślić, że wynajmujący powinien przechowywać umowy najmu, dowody płatności oraz ewidencję przychodów.
Rozliczenie wspólne małżonków
Małżonkowie, którzy pozostawali w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy oraz istniała wspólność majątkowa małżeńska, mają możliwość złożenia wspólnej deklaracji PIT. W takim przypadku muszą jednak złożyć odrębne zeznanie podatkowe z najmu prywatnego (PIT-28). Taka możliwość istnieje wyłącznie w przypadku umów niezawieranych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jeśli mieszkanie należy do małżonków, stosują oni wyższą stawkę ryczałtu 12,5 proc. przychodów z najmu, dopiero po przekroczeniu limitu 200 000 zł bez względu na to, czy będą rozliczać te przychody odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich.
Koszty a podatek
Najważniejszą cechą ryczałtu jest brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów z wynajmu krótkoterminowego lub najmu okazjonalnego. Podatek płacony jest od przychodu (wpłaconej kwoty), a nie od dochodu. Oznacza to, że wynajmujący nie mogą pomniejszać podstawy opodatkowania o:
-
amortyzację mieszkania,
-
wydatki na remonty i modernizacje,
-
odsetki od kredytu hipotecznego.
Odliczenia kosztów (w tym amortyzacji) możliwe są tylko w sytuacji, gdy najem jest prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.
Obowiązki dodatkowe i kontrole skarbowe
Każdy wynajmujący ma obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów. Musi ona pozwalać na precyzyjne określenie daty uzyskania przychodu i jego wysokości, co jest kluczowe dla obliczenia progu 100 000 zł.
Organy skarbowe szczególnie dokładnie kontrolują granicę między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą. Ryzyko kontroli jest wysokie, jeśli najem krótkoterminowy jest prowadzony w sposób zorganizowany (wiele mieszkań, profesjonalne zarządzanie).
W przypadku stwierdzenia, że najem miał charakter działalności gospodarczej, urząd może zakwestionować rozliczenie ryczałtem i zażądać korekty na zasadach działalności, co może wiązać się z wysokimi zaległościami podatkowymi, odsetkami i sankcjami.
Najczęstsze pytania dotyczące najmu okazjonalnego i krótkoterminowego
Czy można rozliczać najem krótkoterminowy na zasadach najmu okazjonalnego?
Najem krótkoterminowy i okazjonalny są objęte ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Warto jednak zwrócić uwagę, że jeżeli najem prowadzony jest w ramach działalności, trzeba rozliczyć także VAT.
Najem mieszkań na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT. Najem lokali użytkowych podlega stawce 23% VAT. Usługi zakwaterowania (najem krótkoterminowy) podlegają stawce 8% VAT.
Jak zgłosić najem w urzędzie skarbowym?
Zgłoszenia wymaga umowa najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego (do 14 dni od jej rozpoczęcia). Jeżeli chodzi o wybór ryczałtu jako formy opodatkowania, wystarczy dokonanie wpłaty na właściwy numer rachunku bankowego należący do urzędu skarbowego. Osoby fizyczne nie muszą już składać specjalnych oświadczeń do urzędu skarbowego o wyborze tej formy.
Czy podatek można zapłacić z opóźnieniem i jakie są odsetki?
Podatek od najmu okazjonalnego niezapłacony w terminie jest zaległością podatkową, od której naliczane są odsetki za zwłokę. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej istnieje jednak możliwość odroczenia terminu płatności.
Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. 1997 Nr 137 poz. 926), stawka odsetek za zwłokę jest równa sumie 200% podstawowej stopy oprocentowania kredytu lombardowego, ustalanej zgodnie z przepisami o Narodowym Banku Polskim, i 2%, z tym że stawka ta nie może być niższa niż 8%.
Podsumowanie
Podatek od najmu okazjonalnego i krótkoterminowego wymaga znajomości przepisów, terminowego rozliczania przychodów i stosowania odpowiednich stawek ryczałtu. W 2025/2026 roku kluczowe jest rozróżnienie form najmu oraz świadomość, że koszty nie obniżają podstawy opodatkowania.
Prawidłowe rozliczenie pozwala uniknąć sankcji i dodatkowych odsetek. Dlatego zachęcamy do skorzystania z bezpłatnego programu Podatnik.info. W okresie rozliczania deklaracji podatkowych udostępniamy rozwiązania, które umożliwiają dopełnienie formalności nawet w 5 minut!
Źródła:
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971370926/U/D19970926Lj.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910800350/U/D19910350Lj.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19981440930/U/D19980930Lj.pdf
