Podatek gruntowy w blokach i budynkach wielorodzinnych – kto płaci i ile?
Podatek gruntowy obowiązuje nie tylko właścicieli domów jednorodzinnych, ale również osoby posiadające mieszkania w blokach lub budynkach wielorodzinnych. Choć mieszkańcy nie są właścicielami działki, podatek od gruntu nadal ich dotyczy – pośrednio lub bezpośrednio. Poniżej wyjaśniamy, kto odpowiada za płatność podatku, jak wyliczana jest jego wysokość oraz jakie zasady obowiązują w 2025 roku.
Spis treści
- Czym jest podatek gruntowy i kto go płaci?
- Jak ustalana jest wysokość podatku gruntowego w budynkach wielorodzinnych?
- Terminy płatności i zasady rozliczeń
- Podatek gruntowy w przypadku zaległości i zmian właściciela mieszkania
- Najczęstsze wątpliwości właścicieli mieszkań
Czym jest podatek gruntowy i kto go płaci?
W polskim systemie prawnym pojęcie potoczne "podatek gruntowy" odnosi się formalnie do podatku od nieruchomości w części dotyczącej gruntów. Jest to danina lokalna, która zasila budżet gminy. Obowiązek jego zapłaty spoczywa na właścicielu, użytkowniku wieczystym lub posiadaczu samoistnym gruntu.
W przypadku budynków wielorodzinnych sprawa jest bardziej złożona, ponieważ na jednej działce stoi budynek z wieloma lokalami. Kto zatem płaci? Zależy to od formy własności gruntu, który może należeć do:
-
wspólnoty mieszkaniowej (jako współwłasność właścicieli lokali),
-
spółdzielni mieszkaniowej,
-
gminy lub Skarbu Państwa.
Warto pamiętać, że podatek gruntowy a podatek od nieruchomości to w praktyce często ta sama opłata, rozbita na dwie składowe: podatek od budynków (lokali) oraz podatek od gruntów.
Szczegółowe przepisy dotyczące podatku gruntowego są regulowane w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 roku podatek od nieruchomości (Dz. U. 1991 Nr 9 poz. 31).
Właściciel mieszkania a podatek od gruntu
To, czy fizycznie wykonujesz przelew do urzędu gminy, zależy od tego, czy posiadasz odrębną własność lokalu (z księgą wieczystą), czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
-
Odrębna własność (wspólnota mieszkaniowa) oznacza, że właściciel mieszkania jest automatycznie współwłaścicielem gruntu pod blokiem. Otrzymuje on coroczną decyzję podatkową z gminy, w której wyliczony jest podatek od gruntu w bloku proporcjonalnie do jego udziału w nieruchomości wspólnej.
-
Spółdzielcze własnościowe prawo oznacza, że formalnym właścicielem gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa. To ona otrzymuje decyzję i płaci podatek, a następnie dzieli tę kwotę na mieszkańców. W takim przypadku podatek gruntowy od mieszkania w bloku jest ukryty w opłatach czynszowych (eksploatacyjnych).
Podatek gruntowy a użytkowanie wieczyste
Do niedawna wiele bloków stało na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Wiązało się to z koniecznością wnoszenia corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste, która była czymś innym niż podatek od nieruchomości.
Po reformie z 2019 roku, większość gruntów pod budynkami mieszkalnymi przekształciła się z mocy prawa we własność. Obecnie mieszkańcy płacą:
-
podatek od nieruchomości (gruntowy) – na rzecz gminy, bezterminowo.
-
opłatę przekształceniową – przez 20 lat (chyba że została wniesiona jednorazowo), która jest spłatą wartości gruntu.
Jeśli grunt nadal pozostaje w użytkowaniu wieczystym (na przykład w przypadku lokali czysto komercyjnych), użytkownik wieczysty jest podatnikiem podatku od nieruchomości na takich samych zasadach jak właściciel.
Jak ustalana jest wysokość podatku gruntowego w budynkach wielorodzinnych?
Wysokość podatku nie jest uznaniowa. Wynika z prostego działania matematycznego:
Podatek = Powierzchnia gruntu x Twój udział x Stawka lokalna
Twój udział w gruncie (ułamek) znajdziesz w akcie notarialnym zakupu mieszkania. Jest to stosunek powierzchni użytkowej lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) do łącznej powierzchni wszystkich lokali w budynku.
W 2025 roku, podobnie jak w latach poprzednich, Minister Finansów ogłasza górne granice stawek, ale to Rada Gminy decyduje o ostatecznej wysokości opłat w danej miejscowości.
Różnice w stawkach dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą i pozostałych
Kluczowe dla wysokości opłat jest przeznaczenie lokalu. Grunty pod budynkami mieszkalnymi są zazwyczaj klasyfikowane jako "grunty pozostałe".
-
Grunty pozostałe (mieszkalne) – stawka maksymalna w 2025 roku wynosi 0,73 zł za mkw (kwota ta może się różnić w zależności od ostatecznych obwieszczeń i uchwał gminy).
-
Grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – stawka jest wielokrotnie wyższa i w 2025 roku może wynosić nawet ok. 1,38 zł za mkw.
Jeśli w mieszkaniu zarejestrowana jest działalność gospodarcza i lokal (lub jego część) został zajęty na jej prowadzenie, gmina może naliczyć wyższy podatek zarówno od powierzchni lokalu, jak i od przypadającej na niego części gruntu.
Sprawdź również artykuł dotyczący opłat od działki budowlanej: https://www.podatnik.info/publikacje/podatek-od-dzialki-budowlanej-najwazniejsze-informacje,6444b8
Terminy płatności i zasady rozliczeń
Osoby fizyczne (właściciele mieszkań) nie obliczają podatku samodzielnie. Czekają na decyzję z urzędu gminy, która ustalana jest na rok. Płatność podatku odbywa się w czterech ratach:
-
do 15 marca,
-
do 15 maja,
-
do 15 września,
-
do 15 listopada.
Jeśli łączna kwota podatku (za lokal i grunt) nie przekracza 100 zł, podatek należy zapłacić jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty (do 15 marca).
W przypadku nabycia mieszkania (powstania obowiązku podatkowego), nowy właściciel ma 14 dni na złożenie w urzędzie formularza IN-1 (Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych) wraz z załącznikami ZIN-1 (dane o przedmiotach opodatkowania), ZIN-2 (o zwolnieniach) lub ZIN-3 (o współwłaścicielach).
Podatek gruntowy w przypadku zaległości i zmian właściciela mieszkania
Zaległości w podatku od nieruchomości (w tym gruntowym) traktowane są jak zaległości podatkowe wobec Skarbu Państwa. Gmina ma prawo naliczać odsetki za zwłokę, a w skrajnych przypadkach wszcząć postępowanie egzekucyjne, które może zająć, na przykład wynagrodzenie lub konto bankowe dłużnika.
Jeżeli następuje zmiana właściciela mieszkania następuje na przykład w czerwcu, płacisz podatek za miesiące od stycznia do czerwca włącznie. Nowy właściciel zaczyna swoje zobowiązania od lipca. Obie strony muszą złożyć odpowiednie korekty informacji IN-1 w urzędzie, aby gmina mogła prawidłowo podzielić płatność.
Najczęstsze wątpliwości właścicieli mieszkań
Czy podatek od gruntu jest naliczany od całego budynku czy proporcjonalnie do mieszkania?
Podatek jest naliczany proporcjonalnie. Płacisz tylko za ten ułamek gruntu, który wynika z wielkości Twojego mieszkania w stosunku do całego budynku.
Kto płaci podatek za lokal użytkowy w budynku mieszkalnym?
Właściciel tego lokalu użytkowego (na przykład sklepu na parterze). Płaci on jednak znacznie wyższą stawkę (dla działalności gospodarczej) od swojej części gruntu, co nie wpływa na wysokość podatku właścicieli mieszkań powyżej.
Jak uniknąć nieporozumień z urzędem skarbowym?
Pamiętaj, że w sprawach podatku od nieruchomości organem właściwym nie jest Urząd Skarbowy, a Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta. Kluczem do uniknięcia problemów jest terminowe zgłaszanie nabycia nieruchomości (złożenie druku IN-1) oraz odbieranie korespondencji z urzędu.
Podsumowanie
Podatek gruntowy od mieszkania w bloku i budynkach wielorodzinnych wymaga znajomości zasad naliczania oraz obowiązków właścicieli mieszkań. Choć kwoty te w przypadku pojedynczych mieszkań nie są zazwyczaj drastycznie wysokie, ich terminowe regulowanie jest kluczowe. Prawidłowe rozliczenie pozwala uniknąć odsetek i problemów z organami podatkowymi.
Zachęcamy do skorzystania z programu Podatnik.info, który ułatwia rozliczenia i pomaga zrozumieć zawiłości polskiego systemu podatkowego.
https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00255#3
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910090031/U/D19910031Lj.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388
