Opłata adiacencka – co to jest, ile wynosi i jak wpływa na podatek od nieruchomości?
Opłata adiacencka to jedno z mniej oczywistych, a jednocześnie potencjalnie wysokich obciążeń finansowych, z którymi mogą spotkać się właściciele nieruchomości. Jest ona związana ze wzrostem wartości działki lub nieruchomości spowodowanym działaniami gminy. Czym dokładnie jest opłata adiacencka? Ile wynosi w 2025 roku? Kiedy może zostać nałożona? Czy i w jaki sposób wpływa na podatek od nieruchomości? Odpowiadają eksperci Podatnik.info!
Spis treści
- Opłata adiacencka – podstawowe informacje
- Ile wynosi opłata adiacencka w 2025 roku?
- Podział nieruchomości a opłata adiacencka
- Opłata adiacencka a podatek od nieruchomości
- Terminy i procedura płatności opłaty adiacenckiej
- Najczęściej zadawane pytania
Opłata adiacencka – podstawowe informacje
Opłata adiacencka jest daniną publiczną, nakładaną przez gminę od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, która wynika ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem, scaleniem czy też ponownym podziałem gruntów, a także wykonaniem infrastruktury technicznej. Przykładem ostatniego z czynników może być: budowa drogi, kanalizacji albo wodociągów.
Co ważne, opłata adiacencka dotyczy sytuacji, kiedy wzrost wartości nieruchomości nastąpił w wyniku inwestycji z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Jej istotą jest partycypacja właściciela w kosztach działań podejmowanych przez gminę, które prowadzą do wzrostu wartości nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli na skutek decyzji administracyjnych lub inwestycji publicznych działka zyskuje na wartości, gmina może domagać się części tego wzrostu w formie opłaty.
Gmina, inwestując w infrastrukturę lub porządkując strukturę przestrzenną, ponosi określone koszty, natomiast właściciel nieruchomości odnosi wymierną korzyść finansową. Opłata adiacencka ma za zadanie częściowo kompensować te wydatki.
Podstawa prawna opłaty adiacenckiej
Podstawowym aktem prawnym regulującym opłatę adiacencką jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Warto zwrócić uwagę szczególnie na zapis art. 98a oraz kolejne przepisy tej ustawy. W 2025 roku regulacje te pozostają aktualne, jednak ich stosowanie w praktyce zależy w dużej mierze od uchwał podejmowanych przez rady gmin.
To właśnie gmina decyduje, czy opłata adiacencka będzie pobierana, a jeżeli tak – w jakiej wysokości, w granicach ustawowych limitów. Oznacza to, że w różnych miejscach w Polsce zasady naliczania opłaty mogą się istotnie różnić, mimo że podstawa prawna pozostaje ta sama.
Ile wynosi opłata adiacencka w 2025 roku?
Wysokość opłaty adiacenckiej ustalana jest jako procent wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku określonych działań gminy. Maksymalna stawka opłaty nie może przekroczyć 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po zdarzeniu powodującym wzrost wartości.
Według art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz bądź też prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
Przykładowo, jeżeli wartość działki przed podziałem wynosiła 300 000 zł, a po podziale i wybudowaniu infrastruktury wzrosła do 450 000 zł, wzrost wartości wynosi 150 000 zł. Przy stawce 20% opłata adiacencka wyniesie 30 000 zł.
Na wysokość opłaty wpływają między innymi:
-
lokalizacja nieruchomości,
-
dostęp do infrastruktury technicznej,
-
przeznaczenie terenu w planie miejscowym,
-
charakter inwestycji publicznych realizowanych przez gminę.
Podział nieruchomości a opłata adiacencka
Podział nieruchomości jest jednym z najczęstszych przypadków, w których pojawia się opłata adiacencka. Co to oznacza dla podatnika? Jeżeli podział prowadzi do wzrostu jej wartości – na przykład poprzez wydzielenie mniejszych, bardziej atrakcyjnych działek budowlanych – gmina może nałożyć opłatę.
Warto podkreślić, że opłata adiacencka nie jest automatyczna. Wymaga indywidualnej decyzji administracyjnej, poprzedzonej wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wśród podatników pojawiają się także pytania o to, czy i kogo obowiązuje opłata adiacencka po sprzedaży. W przypadku sprzedaży części działki opłata może dotyczyć zarówno dotychczasowego, jak i nowego właściciela – w zależności od momentu wydania decyzji oraz zapisów w umowie sprzedaży.
Opłata adiacencka a podatek od nieruchomości
Opłata adiacencka nie wlicza się bezpośrednio do podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Są to dwa odrębne zobowiązania o innym charakterze prawnym. Zapłata opłaty adiacenckiej nie powoduje więc automatycznego podwyższenia podatku od nieruchomości.
Pośrednio jednak opłata ta może wpływać na wysokość podatku w kolejnych latach. Wzrost wartości nieruchomości często wiąże się bowiem ze zmianą jej przeznaczenia lub sposobu użytkowania, co może skutkować zastosowaniem wyższej stawki podatku od nieruchomości ustalanej przez gminę.
W przypadku niezapłacenia opłaty adiacenckiej gmina może wszcząć postępowanie egzekucyjne, jednak zaległość nie wpływa na bieżące naliczanie podatku od nieruchomości.
Opłata adiacencka bywa mylona również z opłatą planistyczną. Dlatego warto wyjaśnić, czym różnią się te zobowiązania. Opłata planistyczna jest pobierana w przypadku wzrostu wartości nieruchomości wynikającego ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jest związana bezpośrednio ze sprzedażą nieruchomości.
Z kolei opłata adiacencka może zostać nałożona niezależnie od sprzedaży, już w związku z samym podziałem nieruchomości lub realizacją inwestycji infrastrukturalnych przez gminę.
Co istotne, w określonych sytuacjach właściciel nieruchomości może zostać obciążony zarówno opłatą planistyczną, jak i adiacencką, jeżeli spełnione zostaną przesłanki do naliczenia obu tych świadczeń. Dlatego przy planowaniu sprzedaży lub podziału nieruchomości warto każdorazowo przeanalizować, jakie dodatkowe opłaty mogą się pojawić po stronie właściciela.
Terminy i procedura płatności opłaty adiacenckiej
Jak wspomnieliśmy, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje zawsze w drodze indywidualnej decyzji administracyjnej wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Sama okoliczność wzrostu wartości nieruchomości – na przykład po jej podziale lub realizacji inwestycji infrastrukturalnej przez gminę – nie powoduje jeszcze automatycznego obowiązku zapłaty daniny.
Kluczowe znaczenie ma moment wydania decyzji oraz jej ostateczność w rozumieniu przepisów postępowania administracyjnego. Procedura naliczania i poboru opłaty adiacenckiej jest sformalizowana. Oznacza to, że opiera się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Na jego podstawie organ gminy ustala wzrost wartości nieruchomości oraz wysokość należnej opłaty.
Dla właściciela nieruchomości istotne jest nie tylko dochowanie terminów płatności, ale również świadomość przysługujących mu środków ochrony prawnej, w tym prawa do złożenia odwołania lub wniosku o rozłożenie opłaty na raty.
Termin uiszczenia
Obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej powstaje po wydaniu decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W dokumencie powinien zostać uwzględniony również termin uiszczenia opłaty, który co do zasady wynosi 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Dokumentacja i zgłoszenie
Właściciel nieruchomości powinien zadbać o kompletność dokumentów związanych z podziałem, sprzedażą lub zmianą przeznaczenia działki. W przypadku wątpliwości co do zasadności lub wysokości opłaty możliwe jest wniesienie odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego.
Najczęściej zadawane pytania
Opłata adiacencka wiąże się często z wątpliwościami podatników. Dlatego poniżej odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania.
Czy opłata adiacencka może zostać rozłożona na raty?
Tak, na wniosek właściciela gmina może rozłożyć opłatę na raty lub odroczyć termin płatności.
Co zrobić w przypadku sporu co do wysokości opłaty?
Można zakwestionować operat szacunkowy i złożyć odwołanie od decyzji administracyjnej.
Jak odwołać się od decyzji gminy?
Odwołanie wnosi się do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.
Podsumowanie
Opłata adiacencka jest istotnym kosztem związanym z obrotem i zagospodarowaniem nieruchomości. Jej wysokość może być znacząca, zwłaszcza przy podziale działek lub zmianie ich przeznaczenia. Znajomość zasad naliczania opłaty, terminów płatności oraz jej wpływu na wysokość podatku od nieruchomości pozwala uniknąć sporów z gminą i lepiej planować skutki finansowe inwestycji.
Jeżeli masz wątpliwości, jak rozliczyć swoją deklarację podatkową, po zmianie wartości nieruchomości, skorzystaj z bezpłatnego programu Podatnik.info. W okresie składania deklaracji podatkowych zapewniamy trzy rozwiązania, które ułatwią dopełnienie formalności.
Źródła:
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19971150741
