Najem krótkoterminowy w 2026 - ważne zmiany
Rok 2026 przyniósł istotne zmiany dla rynku nieruchomości. Od 20 maja zaczęło obowiązywać unijne rozporządzenie dotyczące danych o usługach najmu krótkoterminowego, które ma uporządkować zasady funkcjonowania platform internetowych i zwiększyć kontrolę nad rynkiem wynajmu w całej Unii Europejskiej. W praktyce oznacza to większe znaczenie zgodności danych z ogłoszeń, ewidencji oraz rozliczeń wobec urzędu skarbowego.
Najem krótkoterminowy w 2026 roku to już nie tylko sposób na dodatkowy dochód z mieszkania, ale działalność, która coraz częściej przypomina profesjonalny biznes wymagający prawidłowych rozliczeń podatkowych. Właściciele apartamentów i mieszkań muszą zwracać uwagę nie tylko na obłożenie i ceny noclegów, ale także na formę opodatkowania, obowiązki wobec urzędu skarbowego oraz nowe regulacje dotyczące wynajmu. Błędy w rozliczeniach mogą dziś kosztować znacznie więcej niż utracony weekendowy wynajem.
Dodatkowo rynek najmu krótkoterminowego czekają kolejne zmiany wynikające z nowych przepisów unijnych i planowanych regulacji krajowych. Coraz większe znaczenie będą miały obowiązkowa rejestracja lokali przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, numer identyfikacyjny oferty oraz nowe obowiązki dotyczące publikowania ogłoszeń.
Choć w Polsce nadal trwają prace nad docelowymi przepisami, kierunek zmian jest już wyraźny – rynek ma być bardziej przejrzysty, a działalność prowadzona poza systemem może wiązać się z wysokimi sankcjami finansowymi. Dla wynajmujących kluczowe pozostaje więc nie tylko dostosowanie się do nowych obowiązków administracyjnych, ale także prawidłowe ustalenie formy opodatkowania oraz właściwe rozliczanie przychodów z najmu zgodnie z przepisami.
Unijne ramy rynku od 20 maja 2026
Rozporządzenie 2024/1028 porządkuje obszar, który do tej pory był w Europie bardzo rozproszony. Jego logika jest prosta: jeśli państwo członkowskie uruchamia procedurę rejestracyjną dla najmu krótkoterminowego, gospodarz składa elektroniczne dane o lokalu i otrzymuje numer identyfikacyjny, a platforma ma obowiązek uwidaczniać ten numer przy ofercie oraz przekazywać określone informacje do właściwego punktu dostępu administracji. Dzięki temu organy publiczne mogą łatwiej porównać to, co dzieje się na portalach rezerwacyjnych, z tym, co zostało zgłoszone i rozliczone.
Ważne jest jednak to, że unijne rozwiązanie nie narzuca każdemu państwu identycznego modelu lokalnych ograniczeń. W praktyce działa tu mechanizm zbliżony do opt-in i opt-out: państwa same decydują, czy i w jakim zakresie wprowadzą procedury rejestracyjne dla określonych kategorii lokali lub obszarów, ale jeżeli taki system istnieje, musi być zgodny ze wspólnymi europejskimi standardami danych i współpracy z platformami. Dla właścicieli mieszkań oznacza to przede wszystkim koniec pełnej anonimowości ogłoszenia i większe ryzyko wykrycia rozbieżności między ofertą, statusem lokalu i rozliczeniami.
Najem krótkoterminowy pod większą kontrolą
Nowe przepisy mają objąć osoby wynajmujące mieszkania i apartamenty na doby, szczególnie za pośrednictwem popularnych platform internetowych. Celem zmian jest dostosowanie polskiego prawa do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego dotyczącego rynku najmu krótkoterminowego.
Według założeń państwa członkowskie mają wprowadzić jednolite zasady dotyczące rejestracji obiektów oraz przekazywania danych o wynajmie. Ma to pomóc uporządkować rynek nieruchomości, zwiększyć bezpieczeństwo użytkowników oraz zapewnić uczciwą konkurencję pomiędzy właścicielami mieszkań a profesjonalnymi podmiotami działającymi w branży hotelowej.
Projektowane przepisy zakładają, że za najem krótkoterminowy uznawany będzie wynajem lokalu na okres krótszy niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta. Zmiana ma uporządkować zasady funkcjonowania rynku i ograniczyć działalność prowadzoną poza oficjalnym systemem.
Obowiązkowa rejestracja mieszkań na wynajem
Jedną z najważniejszych planowanych zmian w Polsce jest obowiązkowa rejestracja lokali przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Właściciel mieszkania będzie musiał uzyskać specjalny numer identyfikacyjny przed publikacją ogłoszenia.
Rządowy projekt przewiduje również uznanie najmu krótkoterminowego za usługę hotelarską. W praktyce oznaczałoby to objęcie właścicieli mieszkań częścią obowiązków podobnych do tych, które obowiązują branżę hotelową i noclegową.
Numer rejestracyjny ma pojawiać się w ofertach publikowanych przez platformy internetowe. Dotyczyć to będzie zarówno samodzielnych właścicieli mieszkań, jak i firm zajmujących się wynajmem mieszkań.
Nowe przepisy obowiązują od 20 maja 2026 r., a część państw członkowskich, w tym Polska, nadal dostosowuje krajowe regulacje do zasad obowiązujących w całej Unii Europejskiej. W praktyce większe znaczenie zyskują obowiązkowa rejestracja lokali, numer identyfikacyjny oferty oraz przekazywanie danych dotyczących najmu krótkoterminowego.
Wspólnoty mieszkaniowe dostaną większe możliwości
Zmiany mogą być istotne także dla wspólnot mieszkaniowych. Coraz częściej pojawiają się bowiem spory dotyczące hałasu, bezpieczeństwa użytkowników czy korzystania z części wspólnych budynków przez turystów.
Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że nowe przepisy mogą ułatwić wspólnotom mieszkaniowym egzekwowanie regulaminów porządkowych. Coraz częściej mówi się także o obowiązku tworzenia zasad pobytu gości w budynkach wielolokalowych. Regulaminy mają określać m.in. sposób korzystania z części wspólnych, zasady zachowania porządku oraz dane osoby odpowiedzialnej za lokal oferowany w ramach najmu krótkoterminowego. Nadal jednak wiele będzie zależało od ostatecznego kształtu polskich regulacji.
Projekt zakłada także konieczność spełniania określonych wymogów sanitarnych, przeciwpożarowych oraz budowlanych przez lokale oferowane w ramach najmu krótkoterminowego. Ma to zwiększyć bezpieczeństwo zarówno gości, jak i mieszkańców budynków wielolokalowych.
Gminy mogą ograniczać najem krótkoterminowy
Projektowane przepisy przewidują również możliwość tworzenia przez gminy specjalnych stref ograniczających najem krótkoterminowy. Samorządy mogłyby wprowadzać takie rozwiązania m.in. ze względu na bezpieczeństwo mieszkańców, porządek publiczny czy ochronę zabytkowych części miast.
W praktyce oznacza to, że w wybranych lokalizacjach prowadzenie najmu krótkoterminowego mogłoby zostać częściowo ograniczone lub objęte dodatkowymi wymogami.
Platformy internetowe będą przekazywać dane
Nowe obowiązki obejmą również platformy internetowe pośredniczące w wynajmie mieszkań. Serwisy będą musiały sprawdzać, czy ogłoszenie zawiera wymagany numer rejestracyjny.
W praktyce oznacza to większą kontrolę nad ofertami publikowanymi przez właścicieli mieszkań. Platformy mają także przekazywać wybrane dane dotyczące wynajmu odpowiednim instytucjom.
Czy zmiany wpłyną na podatki?
Choć nowe przepisy koncentrują się głównie na rejestracji i kontroli rynku, mogą mieć również znaczenie podatkowe. Łatwiejszy dostęp do danych o wynajmie może ułatwić urzędom weryfikację, czy właściciele prawidłowo rozliczają przychody z najmu krótkoterminowego.
Dla wielu osób oznacza to konieczność dokładniejszego dokumentowania przychodów oraz wyboru odpowiedniej formy opodatkowania. Dotyczy to szczególnie osób, które prowadzą wynajem mieszkań na większą skalę.
Podsumowanie
Nowe unijne przepisy zwiększają kontrolę nad danymi przekazywanymi przez platformy internetowe i stopniowo zmieniają zasady funkcjonowania rynku najmu krótkoterminowego. Rynek staje się bardziej sformalizowany, a właściciele mieszkań muszą liczyć się z dodatkowymi obowiązkami dotyczącymi rejestracji lokali oraz rozliczeń podatkowych.
Właściciele mieszkań powinni przygotować się na nowe przepisy odpowiednio wcześniej, ponieważ brak wymaganych danych w ogłoszeniach może wiązać się z dotkliwymi sankcjami finansowymi.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
