Rejestracja najmu krótkoterminowego – co zmienia się od maja 2026 roku?
Od maja 2026 roku rynek najmu krótkoterminowego w Polsce przejdzie gruntowną reformę, która definitywnie zakończy okres braku jasnych regulacji dla platform typu Airbnb czy Booking.com. Zmiany wynikają bezpośrednio z konieczności wdrożenia unijnego rozporządzenia 2024/1028, które nakłada na państwa członkowskie obowiązek stworzenia przejrzystych systemów rejestracji i monitorowania usług zakwaterowania.
Spis treści:
- Harmonogram zmian i unijne fundamenty reformy - data graniczna 20 maja 2026
- Obowiązkowa rejestracja w CWTON - każdy lokal z unikalnym numerem
- Nowe obowiązki platform internetowych - koniec anonimowości wynajmujących
- Uprawnienia gmin i wspólnot - lokalne limity i strefy wolne od najmu
- Dotkliwe sankcje finansowe - kary za brak rejestracji
Harmonogram zmian i unijne fundamenty reformy - data graniczna 20 maja 2026
Kluczową datą dla wszystkich wynajmujących jest 20 maja 2026 roku. To właśnie wtedy w całej Unii Europejskiej zaczną w pełni obowiązywać przepisy ujednolicające zasady gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Polska, jako kraj członkowski, jest zobowiązana do uruchomienia krajowego systemu teleinformatycznego, który połączy bazy lokalne z centralnym rejestrem.
Reforma ma na celu walkę z „szarą strefą” oraz rozwiązanie problemów społecznych, takich jak gentryfikacja centrów miast czy uciążliwości dla stałych mieszkańców budynków wielorodzinnych. Nowe prawo ma również wyrównać szanse między hotelami a właścicielami mieszkań wynajmowanych turystom, którzy dotychczas często unikali rygorystycznych wymogów bezpieczeństwa i podatkowych.
Obowiązkowa rejestracja w CWTON – unikalny numer dla każdego lokalu
Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie bezwzględnego obowiązku wpisu do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), co wynika z nowelizacji „Ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych‶ Od maja 2026 roku nie będzie już możliwości legalnego wynajmowania lokalu na doby bez uzyskania urzędowego potwierdzenia.
Jak będzie wyglądał ten proces?
Właściciel składa wniosek o rejestrację w urzędzie gminy lub przez system online. Wniosek o wpis wiąże się z jednorazową opłatą skarbową (projektowo ok. 40-100 zł za lokal). Lokal otrzymuje unikalny numer rejestracyjny, który staje się jego „paszportem” w sieci, który obowiązkowo musi być zamieszczony w każdej ofercie na portalach rezerwacyjnych. Brak widocznego numeru w ogłoszeniu będzie skutkował automatycznym zablokowaniem oferty przez platformę.
Dzięki temu organy skarbowe i samorządy będą mogły w czasie rzeczywistym weryfikować, kto i w jakim zakresie prowadzi działalność noclegową, co znacznie ułatwi kontrolę podatku VAT oraz opłaty uzdrowiskowej lub miejscowej.
Nowe obowiązki platform internetowych - koniec anonimowości wynajmujących
Reforma przesuwa ciężar odpowiedzialności za przestrzeganie przepisów również na gigantów takich jak Booking czy Airbnb. Od maja 2026 roku platformy te będą musiały:
-
Systematycznie weryfikować poprawność numerów rejestracyjnych podawanych przez gospodarzy.
-
Prowadzić wyrywkowe kontrole autentyczności zgłoszeń w krajowych bazach danych.
-
Przekazywać comiesięczne raporty do administracji publicznej o liczbie wynajętych nocy i liczbie gości w danym lokalu.
-
Usuwać oferty, które nie spełniają wymogów prawnych lub co do których wpłynął nakaz od organów kontrolnych.
Dla właścicieli oznacza to, że ukrycie dochodów przed fiskusem stanie się praktycznie niemożliwe, ponieważ dane o każdej transakcji trafią bezpośrednio do systemu analitycznego Krajowej Administracji Skarbowej.
Uprawnienia gmin i wspólnot - lokalne limity i strefy wolne od najmu
Nowelizacja przepisów w 2026 roku da samorządom potężne narzędzia do regulowania rynku lokalnego. Gminy zyskają prawo do:
-
wyznaczania stref z zakazem najmu krótkoterminowego(np. w celu ochrony spokoju mieszkańców w osiedlach mieszkaniowych),
-
wprowadzania limitów dni w roku, przez które dany lokal może być wynajmowany turystom (podobnie jak ma to miejsce w Barcelonie czy Amsterdamie),
-
uzależniania zgody na najem wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.
Szczególnie ten ostatni punkt może okazać się rewolucyjny. Wiele projektów zakłada, że do rejestracji lokalu w budynku wielorodzinnym niezbędna będzie uchwała właścicieli, co pozwoli sąsiadom na realny wpływ na to, czy w ich klatce schodowej powstanie „prywatny hotel”.
Dotkliwe sankcje finansowe - kary za brak rejestracji
Aby nowe przepisy nie pozostały martwą literą prawa, ustawodawca przewidział bardzo wysokie sankcje. Za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wymaganego wpisu do rejestru lub bez podawania numeru w ogłoszeniach, właścicielom grozić będą kary administracyjne sięgające nawet 50 000 złotych.
Sankcje będą nakładane nie tylko za sam brak rejestracji, ale także za podawanie nieprawdziwych informacji o lokalu (np. o liczbie miejsc noclegowych czy standardzie bezpieczeństwa przeciwpożarowego). Nadzór nad tym obszarem sprawować będą zarówno urzędy miast, jak i Inspekcja Handlowa oraz służby skarbowe.
Przygotuj się na zmiany
Rejestracja najmu krótkoterminowego od maja 2026 roku to nie tylko kolejna formalność, ale zmiana paradygmatu prowadzenia tego biznesu w Polsce. Rynek stanie się bardziej profesjonalny, ale też droższy w obsłudze ze względu na nowe wymogi (ubezpieczenia, atesty ppoż., regulaminy). Właściciele, którzy do tej pory działali w „szarej strefie”, mają czas na uregulowanie swojej sytuacji prawnej i podatkowej, zanim automatyczne systemy weryfikacji uniemożliwią im dotarcie do klientów przez popularne portale.
Podsumowanie
Od 2026 roku następują zmiany w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego.. Prawidłowe zgłoszenie najmu pozwala uniknąć kar finansowych i problemów z urzędem skarbowym.
Skorzystaj z programu Podatnik.info, który ułatwia prawidłowe prowadzenie ewidencji zgodnie z nowymi przepisami.
Bibliografia:
-
Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, publikacja w Dzienniku Urzędowym UE oraz omówienie na portalu: gov.pl/web/sport.
-
Projekt ustawy o zmianie „Ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych” oraz niektórych innych ustaw (implementacja rozporządzenia STR), Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów (UD23). portal: legislacja.gov.pl.
-
Strategia Rozwoju Turystyki do 2030 roku – założenia dotyczące profesjonalizacji rynku najmu krótkoterminowego, Ministerstwo Sportu i Turystyki, portal: gov.pl/web/sport/turystyka.
-
Wytyczne Ministerstwa Rozwoju i Technologii w zakresie cyfryzacji usług turystycznych i ewidencji obiektów noclegowych, portal: gov.pl/web/rozwoj-technologia.
-
Komunikat Ministerstwa Finansów dotyczący współpracy z platformami cyfrowymi w zakresie raportowania danych o dochodach wynajmujących, portal: gov.pl/web/finanse/komunikaty.
