Gorące tematy
Czy 500 zł na dziecko to dobry pomysł?
sondaż 314 głosów
18%

Tak, gdyż przyczyni się do większej ilości urodzeń dzieci

57 głosów
21%

Nie, gdyż pieniądze trafią do niewłaściwych rodzin

65 głosów
61%

Nie jest to wystarczająca zachęta dla rodziców do posiadania dzieci

192 głosów

GŁOSUJ

Kalendarz podatnika
Pobierasz kaucję za lokal? Uważaj na Urząd Skarbowy
KS
http://sxc.hu/

Pobierasz kaucję za lokal? Uważaj na Urząd Skarbowy

Podziel się tym artykułem:   

Kaucja co do zasady musi spełniać rolę gwarancyjną, zabezpieczającą, pozostawać w stanie nienaruszonym przez cały okres trwania umowy i po jej zakończeniu powinna być zwrócona. Jeśli strony umowy naruszają w umowie w istotny sposób funkcję, jaką powinna pełnić kaucja, narażają się na konsekwencje podatkowe.

Kaucja jest najskuteczniejszym środkiem ochrony wynajmującego przed nieuczciwym najemcą i najczęściej występującym w obrocie. Brak konkretnych regulacji w kodeksie cywilnym, ale także i w przepisach podatkowych, daje dużą dowolność w zakresie kształtowania tego rodzaju stosunków przez strony umowy. Wyjątkiem jest kaucja dotycząca lokalu mieszkalnego, gdzie kwestie te reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów.

Kaucja w lokalu użytkowym

Kaucję charakteryzuje się jako określoną sumę pieniężną (zazwyczaj) złożoną jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiącą odszkodowanie, w razie jego niedopełnienia. Może być wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku.

Przyjmujący to zabezpieczenie ma obowiązek zwrotu po ustaniu stosunku prawnego takiej samej sumy pieniężnej, z zastrzeżeniem możliwości potrącenia swej niezaspokojonej wierzytelności objętej zabezpieczeniem. Można jeszcze w umowie ustalić ewentualną waloryzację kaucji.

Kaucja powinna przez cały okres trwania umowy pozostawać nienaruszona. Jeśli w umowie przewidziano, iż wynajmujący może się zaspokoić z tej kaucji, w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat, najemca powinien po takim fakcie kaucję uzupełnić do umownej wysokości w terminie przewidzianym w umowie.

Po zakończeniu umowy, jeśli najemca wywiąże się ze wszystkich swoich zobowiązań, kaucja powinna być zwrócona.

Zastrzegając w umowie najmu kaucję należy wyraźnie zapisać, jakiego rodzaju roszczenia wynajmującego mogą być z niej zaspokojone. Czyli np.: zaległe raty czynszu, bieżące opłaty za media, odszkodowanie za zużycie przedmiotu najmu ponad normalne używanie itp. Jeśli umowa będzie przewidywała tylko potrącenie z kaucji zaległych rat czynszu, wynajmujący żadnych innych opłat nie będzie mógł już z niej potrącić.

Kaucja w lokalu mieszkalnym

W przypadku lokali mieszkalnych kaucję reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r.. Ustawa ta reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Przez lokatora należy tutaj rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Regulacje te znacznie ograniczają swobodę w zakresie kształtowania stosunków pomiędzy stronami umowy, jaka występuje w przypadku lokali użytkowych.

Ustawa dopuszcza możliwość uzależnienia zawarcie umowy najmu od wpłacenia kaucji. Umowa zawierana jest więc w takim przypadku pod warunkiem zawieszającym.

Do należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, objętych zabezpieczeniem w postaci kaucji, zaliczany jest czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. W trakcie trwania umowy wynajmujący nie może potrącać z kaucji bieżących opłat, może to zrobić dopiero po rozwiązaniu umowy.

Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, według wysokości czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Zwrot ten następuje w kwocie zwaloryzowanej, ustalonej w taki sposób, iż przez przyjętą liczbę miesięcy, na którą została ustalona kaucja, mnoży się kwotę miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji.

W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego strony mogą dowolnie ustalać w umowie wysokość kaucji, terminy zwrotu, sposób korzystania przez wynajmującego z oddanych do jego dyspozycji środków czy też przedmiot zabezpieczenia. Jednak swoboda ta niesie za sobą ryzyko, że naruszona zostanie funkcja, jaką powinna pełnić kaucja w umowie. I w przypadku, gdy organy podatkowe stwierdzą taki fakt, może to narazić wynajmującego na poważne konsekwencje podatkowe. Inaczej jest w przypadku kaucji w lokalu mieszkalnym, gdzie swoboda jest co prawda ograniczona, ale dzięki temu zapewnione jest większe bezpieczeństwo obrotu.

Konsekwencje podatkowe

Kaucja z zasady nie jest opodatkowana ani podatkiem dochodowym ani podatkiem VAT. Pobieranie kaucji, zwracanej po zakończeniu umowy w tej samej wysokości, nie jest obrotem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i nie powoduje obowiązku podatkowego.

Obowiązek ten powstaje w momencie, gdy kaucja zostanie zaliczona na poczet należności, np. zaległego czynszu. Tak samo należy traktować tę część kaucji, którą strony postanowiły w umowie przeznaczyć jako swoistą zaliczkę, czy też zadatek na poczet np. dwóch czy trzech rat czynszu. Pomimo, iż pozostała część kaucji pełni funkcję gwarancyjną, ta wykorzystana musi być opodatkowana na normalnych zasadach.

Do nieprawidłowych działań należy, w rozumieniu przepisów podatkowych, wykorzystywanie kaucji jako sposób finansowania wynajmującego. Wynajmujący otrzymując w ten sposób środki finansowe może np. przeprowadzić, zazwyczaj bardzo kapitałochłonny, remont bądź też adaptację pomieszczeń mających być przedmiotem umowy najmu między tymi stronami. Takie działanie wskazuje na to, iż wynajmujący ma swobodę w dysponowaniu określoną kwotą pieniężną. Uzyskuje więc w ten sposób przychód w postaci nieodpłatnego świadczenia, którego wartość odpowiada wysokości odsetek, jakie musiałby zapłacić w danym okresie w banku, w celu pozyskania kapitału odpowiadającego wartości wykorzystanej kaucji.

Jednak wszystkie takie nieprawidłowości weryfikują organy podatkowe. Kaucja co do zasady musi spełniać rolę gwarancyjną, zabezpieczającą, pozostawać w stanie nienaruszonym przez cały okres trwania umowy i po jej zakończeniu powinna być zwrócona. Jeśli strony umowy naruszają w umowie w istotny sposób funkcję, jaką powinna pełnić kaucja, narażają się na konsekwencje podatkowe.

 

Kancelaria Prawna Skarbiec

logo_kancelaria_150

Podziel się tym artykułem:   
comments powered by Disqus
Grupa SIS
NewConnect.infoNewConnect.info Podatnik.infoPodatnik.info Korporaty.plKorporaty.pl