ABC Prawa - Superficies solo cedit, czyli łacińskie paremie prawnicze część IX
W publikacjach zatytułowanych „ABC Prawa” staramy się wyjaśniać możliwie przystępnym językiem te pojęcia lub instytucje prawne, które występują w codziennym życiu i mają często doniosłe znaczenie, ale ze względu na specyfikę terminologii prawniczej nie zawsze są zrozumiałe dla ogółu obywateli.
W nowym cyklu publikacji dotyczących „ABC Prawa” postaramy się przybliżyć wybrane łacińskie paremie prawnicze i ich wpływ na dzisiejszy system prawny.
Na wstępie warto zauważyć, że prawo rzymskie jest jednym z filarów kultury europejskiej. Wiele jego konstrukcji i zasad funkcjonuje w prawie wszystkich państw po dzień dzisiejszy, choć często w zmienionej formie i treści. Paremie łacińskie, czyli krótkie sentencje, są nadal używane przez prawników, gdyż ich zwięzła forma i uniwersalny charakter pozwalają na wyrażenie zasady prawnej w zaledwie jednym zdaniu zrozumiałym dla prawników niezależnie od ich języka ojczystego.
Paremią, którą chcielibyśmy obecnie omówić jest superficies solo cedit. Jej dosłowne tłumaczenie brzmi: To co jest na powierzchni przypada gruntowi. W języku prawniczym oznacza to, że wszystko co jest częścią składową gruntu dzieli jego los prawny. W prawie polskim zasadę tę ilustruje art. 48 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Już z literalnego brzmienia powyższego przepisu wynika jednak, że prawo przewiduje wyjątki od powyższej zasady.
Jeden z ważnych wyjątków od zasady superficies solo cedit dotyczy tzw. użytkowania wieczystego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, budynki i inne urządzenia na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków wzniesione lub nabyte przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Własność taka jest jednak prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza zwłaszcza, że nie może być ona samodzielnie przeniesiona na inny podmiot. Może być ona przeniesiona jedynie łącznie z użytkowaniem wieczystym, bądź „powrócić” do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego po rozwiązaniu (wygaśnięciu) użytkowania wieczystego.
Kolejny ważny wyjątek od omawianej zasady dotyczy tzw. urządzeń przesyłowych, to jest urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych, które nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Prawdopodobnie najpowszechniejszym wyjątkiem od zasady superficies solo cedit jest jednak oddzielna własność lokali. Samodzielny lokal w rozumieniu obowiązujących przepisów może bowiem być odrębnym od gruntu (i budynku) przedmiotem własności.
Niemniej jednak, zasada superficies solo cedit nadal pozostaje obowiązującą w prawie polskim regułą. Zasadniczo właściciel nieruchomości gruntowej jest właścicielem wzniesionych na gruncie budynków, nawet jeśli sam takich budynków nie wybudował (np. jeśli budynki wzniósł dzierżawca).
Podsumowując, zasada superficies solo cedit ma nadal istotne znaczenie dla polskiego prawa. Wyjątki od tej zasady muszą być wyraźnie wskazane w obowiązujących przepisach (własność użytkownika wieczystego, własność urządzeń przesyłowych, odrębna własność lokali itp.). Jeśli w danym przypadku nie ma zastosowania wyjątek wyraźnie przewidziany w przepisie, własność budynków, urządzeń itp. przypada właścicielowi gruntu, choćby nawet kto inny je wzniósł (wybudował).
M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna
Niniejsze memorandum ma charakter wyłącznie informacyjny i jest przedmiotem praw autorskich M. Szulikowski i Partnerzy Kancelarii Prawnej.
